SCPI

SCPI en assurance vie : guide et produits

Par Marine Lebrun le 2023-08-25
4 min

Allier investissement immobilier et assurance vie avec une SCPI

L'investissement en SCPI par le biais d'un contrat d'assurance vie offre une alternative intéressante pour les investisseurs qui cherchent à diversifier leur portefeuille. Cela permet de conjuguer les avantages d'un patrimoine immobilier avec la flexibilité et les avantages fiscaux de l'assurance vie.

SCPI et assurance vie : comment ça marche ?

Les SCPI sont des sociétés qui acquièrent et gèrent un patrimoine immobilier professionnel (bureaux, commerces, etc.) pour le compte de leurs souscripteurs.

 

En souscrivant des parts de SCPI dans l'assurance vie, l'investisseur devient indirectement propriétaire d'une partie de ce patrimoine immobilier. Les SCPI en assurance vie fonctionnent comme des supports SCPI classiques, mais sont logées à l'intérieur d'un contrat d'assurance vie.

 

Lorsqu'un investisseur associe SCPI et contrat d'assurance vie, il introduit les SCPI à son contrat sous forme d'unités de compte. Les loyers perçus sont réinvestis automatiquement dans l'assurance vie, ce qui permet à l'épargne de croître dans la durée. 

 

Enfin, à la sortie, le capital constitué peut être récupéré sous forme de rente ou de capital.

Le prix de souscription des SCPI lors des contrats d’assurance vie est inférieur à la souscription en SCPI classique. Comme leur liquidité est garantie par l’assureur, le prix est abaissé de 2,5% à 5 % en moyenne.

Comment acheter des parts de SCPI via un contrat d'assurance-vie ?

L'achat de parts de SCPI via une assurance vie se fait généralement en ligne sur le site de l'assureur gestion, ou par l'intermédiaire d'un conseiller en gestion de patrimoine. L'investisseur a le choix entre plusieurs SCPI éligibles proposées par l'assureur, en fonction de son profil d'investisseur. 

 

Certaines compagnies d'assurances imposent un ticket d'entrée, soit un capital de départ pour pouvoir souscrire.

Quels sont les frais d'entrée pour les SCPI en assurance vie ?

Les frais de souscription aux parts de SCPI varient généralement de 5 à 10% du montant investi, selon les assureurs. 

 

Ces frais couvrent les coûts liés à l'achat et à la gestion de l'immobilier. Il convient de noter que certains contrats d'assurance vie offrent un rabais sur les commissions de souscription des SCPI.

Quel rendement attendre de l'assurance vie pour la SCPI ?

Le rendement de la SCPI en assurance vie dépend de plusieurs facteurs :

 

  • le type de SCPI (commerce, bureaux, etc.)
  • la société de gestion de la SCPI
  • le taux d'occupation des immeubles
  • le marché immobilier.

 

En 2022, le rendement moyen des SCPI de rendement se situait autour de 4,5%.

 

En intégrant des SCPI à un contrat d'assurance-vie, l'investisseur peut espérer bénéficier de deux types de rendements :

 

  • les rendements du fonds euros garantis par l'assureur
  • les rendements des parts de SCPI, en fonction des loyers perçus.

 

La diversification des supports au sein du contrat (fonds en euros, unités de compte, SCPI) offre ainsi la possibilité de moduler la recherche de rendement et le niveau de risque.

 

À noter qu'il est de toute manière impossible d'avoir un contrat d'assurance vie entièrement composé de parts en SCPI. 

SCPI et contrat assurance vie : les avantages et les inconvénients

L'association de la SCPI et du contrat d'assurance vie offre un certain nombre d'avantages mais comporte aussi quelques inconvénients. 

Avantages de la SCPI en assurance vie

Cette combinaison permet de

 

  • diversifier son portefeuille d'investissement
  • se prémunir contre les fluctuations des marchés financiers.

 

Elle offre un rendement potentiellement plus élevé que les fonds en euros classiques. Les loyers perçus sont de plus automatiquement réinvestis, permettant un effet "boule de neige" sur le long terme.

 

En outre, l'investissement en SCPI dans le cadre d'une assurance vie permet de bénéficier d'avantages fiscaux non négligeables. Les gains réalisés sont soumis à la fiscalité de l'assurance vie, qui est souvent plus avantageuse que celle des SCPI en direct, notamment en ce qui concerne l'impôt sur les revenus et les prélèvements sociaux.

Inconvénients : quels sont les risques avec une SCPI ?

Un des principaux risques associés à l'investissement en SCPI est la volatilité du marché immobilier. 

 

Les SCPI, en investissant dans l'immobilier, sont exposées à des cycles économiques et des facteurs externes tels que :

 

  • les taux d'intérêt
  • l'inflation
  • la conjoncture économique globale. 

 

Cela peut affecter la valeur des parts de SCPI et donc le rendement de votre investissement.

 

De plus, contrairement à un investissement en SCPI en direct, l'investissement en SCPI via une assurance-vie implique souvent des frais de gestion plus élevés. 

Ces frais, qui sont prélevés par l'assureur et la société de gestion de la SCPI, peuvent réduire le rendement net de l'investissement.

 

En outre, la liquidité des parts de SCPI peut être un autre défi. Si vous souhaitez vendre vos parts, vous devez trouver un acheteur, ce qui peut prendre du temps. 

Cependant, la plupart des sociétés de gestion de SCPI ont un marché secondaire qui peut faciliter ce processus.

 

Enfin, l'investisseur ne peut pas bénéficier de certains avantages des SCPI en direct, comme le déficit foncier. Il est aussi soumis au délai de jouissance, ce qui signifie que les loyers ne sont versés qu'après une certaine période suivant l'investissement, généralement de quelques mois.

Le choix des SCPI est limité à la liste des SCPI disponibles chez l'assureur. Il se peut donc que certaines SCPI performantes ne soient pas accessibles.

Est-ce que les SCPI sont un bon placement ?

Malgré les quelques inconvénients listés plus haut, l'investissement en SCPI au travers d'un contrat d'assurance vie peut s'avérer être un bon moyen pour diversifier son épargne et rechercher un rendement potentiellement plus élevé, tout en bénéficiant d'un cadre fiscal avantageux.

 

Pour minimiser les risques et faire de votre investissement en SCPI un bon placement, voici quelques recommandations :

 

  1. Diversifiez votre portefeuille : Investir dans plusieurs SCPI permet de répartir les risques entre différents secteurs et régions géographiques.
  2. Analysez les frais : Il est important de bien comprendre tous les frais associés à l'investissement en SCPI via une assurance-vie, et de comparer ces frais à ceux d'un investissement en SCPI en direct.
  3. Planifiez à long terme : L'immobilier est un investissement à long terme. Il est important d'avoir une perspective à long terme et de ne pas s'attendre à des gains rapides.

SCPI en direct ou assurance vie : Quelle est la meilleure option ?

Investir dans des SCPI peut être fait de deux manières principales : 

 

  • en direct
  • via un contrat d'assurance-vie. 

 

Le choix entre ces deux options dépend de plusieurs facteurs, notamment de votre situation fiscale, de vos objectifs d'investissement et de votre tolérance au risque.

 

Voici un tableau comparatif des deux approches :

Caractéristiques

SCPI en direct

SCPI via une assurance-vie

Fiscalité

Les revenus de la SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les plus-values sont également imposées.

Les revenus sont soumis à la fiscalité plus avantageuse de l'assurance-vie.

Frais

Les frais d'achat et de gestion sont généralement inférieurs à ceux de l'assurance-vie.

Les frais d'achat et de gestion sont plus élevés, mais peuvent être compensés par les avantages fiscaux.

Liquidité

La liquidité peut être limitée, car la vente des parts dépend de la demande sur le marché secondaire.

La liquidité est meilleure, via le rachat partiel.

Risques

Risques liés au marché immobilier. Les performances passées ne garantissent pas les performances futures.

Mêmes risques, mais diversification possible avec d'autres supports (unités de compte, fonds en euros, etc.)

Flexibilité

Vous choisissez directement les SCPI dans lesquelles vous souhaitez investir.

Le choix des SCPI dépend de la compagnie d'assurance, qui propose une liste de SCPI éligibles.

 

En conclusion, l'option la plus adaptée dépend de votre situation individuelle.

 

Si vous êtes dans une tranche marginale d'imposition élevée, il peut être avantageux d'opter pour l'assurance-vie pour bénéficier d'une fiscalité plus légère.

 

En revanche, si vous cherchez à minimiser les frais, l'investissement en direct peut être une meilleure option. 

Comparaison des meilleures SCPI en assurance vie

Les meilleures SCPI du marché se caractérisent par une diversification efficace de leur patrimoine immobilier. 

 

Elles investissent dans différents types d'actifs (comme la logistique, le commerce en ligne ou la santé) et dans différentes zones géographiques, y compris des pays de la zone euro. 

 

Cela permet de réduire les risques et d'optimiser les performances.

Fiscalité des SCPI en assurance vie

L'investissement en SCPI dans le cadre d'un contrat d'assurance vie présente des avantages fiscaux significatifs. Il est toutefois essentiel de bien comprendre ces aspects pour optimiser votre stratégie d'investissement.

Fiscalité SCPI assurance vie : ce qu'il faut savoir

En intégrant des SCPI à un contrat d'assurance vie, les gains réalisés sont soumis à la fiscalité de l'assurance vie, et non à celle des revenus fonciers comme c'est le cas pour une SCPI en direct.

 

Ainsi, les loyers perçus, une fois déduits les frais de gestion, sont automatiquement réinvestis et ne sont pas imposables tant que l'épargne reste dans le contrat. L'imposition n'intervient qu'en cas de rachat partiel ou total du contrat d'assurance vie. 

 

L'épargnant peut alors opter pour l'imposition au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou l'intégration de ces gains à son revenu imposable, en fonction de sa tranche marginale d'imposition.

 

En outre, l'assurance vie offre un avantage en matière de droits de succession. En cas de décès du souscripteur, les capitaux transmis aux bénéficiaires désignés dans le contrat sont, sous certaines conditions, exonérés de droits de succession, ou soumis à des taux préférentiels.

SCPI en assurance vie et IFI : quels sont les enjeux ?

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) remplace depuis 2018 l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Contrairement à l'ISF, l'IFI ne porte que sur les actifs immobiliers.

 

Lorsque les parts de SCPI sont détenues en direct, elles sont en principe soumises à l'IFI. Cependant, dans le cadre d'un contrat d'assurance vie, les parts de SCPI ne sont pas prises en compte dans l'assiette de l'IFI.

 

Ainsi, l'investissement en SCPI via une assurance vie permet à l'épargnant de bénéficier de revenus immobiliers tout en optimisant sa fiscalité, tant sur les revenus que sur le patrimoine. 

SCI ou SCPI pour l'assurance vie ?

Dans le cadre d'un investissement immobilier à travers un contrat d'assurance vie, deux véhicules sont souvent mis en avant :

 

  • la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier),
  • la SCI (Société Civile Immobilière).

 

Ces deux formes d'investissement immobilier ont des caractéristiques et des avantages différents. Voyons en détail ce qu'est une SCI et comment elle se compare aux SCPI.

SCI assurance vie : définition et différences avec les SCPI

La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir un bien immobilier ensemble, de façon indirecte. 

 

Elle peut être utilisée pour : 

 

  • gérer un patrimoine immobilier
  • optimiser la transmission du patrimoine
  • réaliser des opérations immobilières. 

 

Les associés d'une SCI détiennent des parts sociales proportionnelles à leurs apports et partagent les bénéfices et les pertes.

 

En assurance vie, la SCI est un support d'investissement immobilier alternatif aux SCPI. En effet, certains contrats d'assurance vie proposent des unités de compte investies en parts de SCI.

 

De la même manière que pour les SCPI, les SCI disponibles dépendent des assureurs et des contrats d'assurance vie.

 

Toutefois, il existe quelques différences majeures entre les SCI et les SCPI :

 

SCI

SCPI

Type de Gestion 

Gérée par les associés via un gérant qu'ils désignent.

Gérée par une société de gestion qui prend en charge l'achat, la gestion et la vente des biens.

Type d'immobilier

Peut investir dans tout type de bien immobilier, selon la stratégie définie par les associés.

Investit généralement dans de l'immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, etc.).

Régime fiscal

Le régime fiscal dépend du type de SCI et de ses activités. Les revenus peuvent être soumis à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, selon le choix des associés.

Les revenus d'une SCPI en assurance vie sont soumis à la fiscalité de l'assurance vie.

Liquidité des parts

La liquidité des parts dépend du pacte d'associés et de la demande des autres associés ou de tiers.

Les parts de SCPI sont généralement plus liquides avec un marché secondaire organisé.

 

En conclusion, l'investissement en SCPI via une assurance-vie offre un mélange intéressant de rendements potentiels et d'avantages fiscaux. Choisir entre une SCPI en direct ou via une assurance-vie dépend de votre situation personnelle, de vos objectifs d'investissement et de votre tolérance au risque.

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