Fiscalité des SCPI : ce qu'il faut savoir

Les SCPI de rendement distribuent généralement des revenus fonciers issus des loyers perçus sur les biens immobiliers détenus. Ces revenus sont imposables selon les règles des revenus fonciers.

1. Régime micro-foncier : Si les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 euros, l'investisseur peut opter pour le régime micro-foncier. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué sur les revenus fonciers, et le montant obtenu est ajouté aux autres revenus du foyer fiscal. Attention, pour bénéficier du régime micro-foncier, il est obligatoire que les revenus fonciers proviennent de la possession d’un autre bien immobilier.
2. Régime réel : Si les revenus fonciers dépassent 15 000 euros ou si l'investisseur choisit l'option régime réel, il est possible de déduire les charges réelles liées à la détention des parts de SCPI. Cela inclut les frais de gestion, les intérêts d'emprunt, les frais de notaire, les travaux, etc. Les revenus fonciers nets ainsi obtenus sont ensuite ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal.
3. Prélèvements sociaux : Les revenus distribués par les SCPI sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % en 2023, qui comprennent la CSG (Contribution Sociale Généralisée) et la CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale). Le taux des prélèvements sociaux est fixé par les autorités fiscales et peut être révisé chaque année.
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Les SCPI de défiscalisation, comme la SCPI Pinel ou la SCPI Censi-Bouvard, offrent des avantages fiscaux spécifiques. Dans le cas de la SCPI Pinel, les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en investissant dans des logements neufs destinés à la location. La réduction d'impôt est calculée en fonction de la durée de l'engagement de location (jusqu'à 21 % pour 12 ans). Pour la SCPI Censi-Bouvard, les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt en investissant dans des résidences de services meublées non professionnelles destinées à la location. Ces réductions d'impôt sont soumises à des conditions et plafonnements spécifiques. Attention, le 1er janvier 2025, il sera déjà trop tard pour investir en Pinel. Quant au Censi-Bouvard, il a pris fin le 31 décembre 2022.

Lors de la vente de parts de SCPI, une plus-value immobilière peut être réalisée. La plus-value est calculée en soustrayant le prix de vente des parts du prix d'acquisition initial, augmenté des frais liés à l'acquisition et à la vente. Les plus-values immobilières réalisées par les particuliers sont soumises à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

1. Régime des plus-values immobilières : Si les parts de SCPI sont détenues depuis plus de 22 ans, elles bénéficient d'un régime d'exonération totale d'impôt sur la plus-value. De plus, après 30 ans de détention, les prélèvements sociaux cessent également d'être dus. Si les parts sont détenues depuis moins de 22 ans, les plus-values immobilières sont imposables au taux de 19 % (hors prélèvements sociaux), ou au taux de 36,2 % en cas de déclenchement du prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou "flat tax".
2. Abattement pour durée de détention : Un abattement pour durée de détention peut s'appliquer sur la plus-value imposable en fonction de la durée de détention des parts. Cet abattement permet de réduire l'impôt sur la plus-value de manière progressive. Par exemple, après 5 ans de détention, un abattement de 6 % par an s'applique, jusqu'à un abattement total de 30 % au-delà de la 21ème année de détention.

En cas de cession de parts d'une SCPI, la fiscalité varie en fonction de la durée de détention des parts. Si les parts sont détenues depuis moins de 22 ans, la plus-value réalisée est imposable au barème progressif de l'impôt sur le revenu, après application d'abattements pour durée de détention. Si la détention est supérieure à 22 ans, la plus-value est généralement exonérée d'impôt sur le revenu, mais soumise aux prélèvements sociaux. 

Certaines SCPI peuvent également générer des revenus financiers tels que des intérêts, des dividendes ou des plus-values mobilières. Voici les principaux éléments à connaître :

1. Revenus financiers : Si la SCPI distribue des revenus financiers tels que des intérêts, ces revenus sont généralement soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal et imposés en fonction de la tranche marginale d'imposition applicable.
   
   Les dividendes distribués par les SCPI sont également imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Cependant, il est important de noter que les dividendes peuvent bénéficier d'un abattement forfaitaire de 40 % avant l'application du barème progressif. Cet abattement est destiné à compenser les frais de gestion supportés par la SCPI.
   
   En ce qui concerne les plus-values mobilières réalisées par les SCPI, elles sont généralement imposées selon le régime des plus-values mobilières. Le taux d'imposition dépend de la durée de détention des actifs concernés. Les plus-values réalisées sur des actifs détenus depuis moins de deux ans sont imposées au barème progressif de l'impôt sur le revenu, tandis que les plus-values réalisées sur des actifs détenus depuis plus de deux ans bénéficient d'un taux d'imposition réduit.
   
    
2. Prélèvements sociaux : Les revenus financiers distribués par les SCPI, tels que les intérêts et les dividendes, sont également soumis aux prélèvements sociaux. Les prélèvements sociaux comprennent la CSG (Contribution Sociale Généralisée), la CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) et d'autres contributions. Le taux des prélèvements sociaux est fixé par les autorités fiscales et peut être révisé chaque année.
   
   Il est important de noter que les revenus fonciers distribués par les SCPI sont déjà soumis aux prélèvements sociaux, comme mentionné précédemment. Par conséquent, si une SCPI distribue à la fois des revenus fonciers et des revenus financiers, les prélèvements sociaux seront dus sur l'ensemble des revenus distribués.
   
    

1. IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : L'IFI concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net dépasse un certain seuil. Les parts de SCPI sont prises en compte dans le calcul de l'IFI. La valeur des parts de SCPI est estimée en fonction de la valeur de l'actif immobilier détenu par la SCPI. L'IFI est calculé en appliquant un barème progressif sur la valeur nette taxable du patrimoine immobilier.
   
    
2. Transmissions et successions : Les SCPI peuvent être transmises par héritage. En cas de décès de l'associé, les parts de SCPI peuvent être transmises aux héritiers selon les règles de succession en vigueur. Dans ce cas, des droits de succession peuvent être applicables sur la valeur des parts transmises.
   
    
3. Dispositifs fiscaux spécifiques : Certaines SCPI bénéficient de dispositifs fiscaux spécifiques qui offrent des avantages fiscaux supplémentaires aux investisseurs. Par exemple, les SCPI Pinel permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en investissant dans des logements neufs destinés à la location.
    

Il est essentiel de souligner que la fiscalité des SCPI peut être complexe et dépend de nombreux facteurs individuels. Il est donc recommandé de consulter un professionnel de la fiscalité ou un conseiller financier pour obtenir des conseils personnalisés en fonction de votre situation spécifique.

Supposons que vous avez investi dans une SCPI de rendement et que vous recevez des revenus fonciers annuels de 5 000 euros.

1. Revenus fonciers : Si vous optez pour le régime micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % sera appliqué sur les revenus fonciers. Dans ce cas, vous serez imposé sur 70 % des revenus fonciers, soit 3 500 euros. Ce montant sera ajouté à vos autres revenus du foyer fiscal et sera soumis à l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d'imposition.
   
   Si vous choisissez le régime réel, vous pouvez déduire les charges réelles liées à la détention des parts de SCPI. Supposons que vous ayez des charges déductibles de 2 000 euros (frais de gestion, intérêts d'emprunt, etc.). Dans ce cas, vos revenus fonciers nets seront de 3 000 euros (5 000 euros - 2 000 euros). Ce montant sera ajouté à vos autres revenus du foyer fiscal et sera soumis à l'impôt sur le revenu selon votre tranche marginale d'imposition.
   
    
2. Prélèvements sociaux : Les revenus fonciers distribués par les SCPI sont soumis aux prélèvements sociaux, qui comprennent la CSG (Contribution Sociale Généralisée) et la CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale). Supposons que le taux des prélèvements sociaux soit de 17,2 %. Dans ce cas, vous devrez payer des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers nets de 3 000 euros, soit 516 euros (3 000 euros x 17,2 %).
   
    
3. Plus-values immobilières : Supposons maintenant que vous décidiez de vendre vos parts de SCPI après plusieurs années de détention et que vous réalisiez une plus-value de 10 000 euros. Si vous détenez les parts depuis plus de 22 ans, vous bénéficiez de l'exonération totale d'impôt sur la plus-value. Cependant, les prélèvements sociaux seront dus, soit 1 720 euros (10 000 euros x 17,2 %).
   
   Si vous détenez les parts depuis moins de 22 ans, vous serez imposé sur la plus-value immobilière. Si la durée de détention est de 15 ans, vous bénéficierez d'un abattement de 6 % par an, soit 90 % d'abattement (6 % x 15 ans). Ainsi, la plus-value imposable sera de 1 000 euros (10 000 euros - 9 000 euros). Vous serez imposé sur cette plus-value selon votre tranche marginale d'imposition (par exemple, 30 %). Dans ce cas, vous devrez payer 300 euros d'impôt sur la plus-value. Les prélèvements sociaux seront également dus sur la plus-value imposable, soit 172 euros (1 000 euros x 17,2 %).
    

Il est important de noter que ces exemples sont donnés à titre indicatif et que la fiscalité des SCPI peut varier en fonction de nombreux facteurs, tels que la durée de détention, les régimes fiscaux choisis, les charges déductibles, les dispositifs fiscaux spécifiques, etc. Il est recommandé de consulter un professionnel de la fiscalité pour obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle.