SCPI démembrée : guide et produits

L'investissement en SCPI est une solution de plus en plus prisée par les particuliers, car c'est un bon moyen d'investir dans l'immobilier sans avoir à gérer les contraintes liées à la propriété directe d'un bien. Et parmi les différentes formules de SCPI, le démembrement de propriété est une option intéressante.

Le démembrement en SCPI est une opération qui consiste à diviser la propriété d'une part de SCPI en deux droits distincts :

• l'usufruit : l'usufruitier est celui qui bénéficie des revenus (les loyers) générés par la part de SCPI pendant la durée du démembrement
• la nue-propriété : le nu-propriétaire est propriétaire des parts, mais ne bénéficie pas des revenus. Il devient le propriétaire total à l'issue du démembrement.

Le démembrement de propriété peut prendre deux formes :

• le démembrement temporaire
• le démembrement viager.

Dans le cas du démembrement temporaire, la durée est fixée à l'avance, généralement entre 5 et 15 ans. Pendant cette période, l'usufruitier perçoit les loyers et à l'expiration de celle-ci, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de la part de SCPI.

Le démembrement viager, quant à lui, est lié à la durée de vie de l'usufruitier. Les loyers sont perçus par l'usufruitier jusqu'à son décès, moment où le nu-propriétaire devient le plein propriétaire de la part de SCPI.

L'achat en usufruit de parts de SCPI signifie que l'investisseur, appelé usufruitier, acquiert le droit de percevoir les revenus locatifs des parts pendant la durée du démembrement.

Cela peut représenter une source de revenus intéressante, notamment pour les personnes qui cherchent à augmenter leurs revenus à court terme.

De plus, l'usufruitier n'a pas à se soucier de la gestion des biens immobiliers, celle-ci étant prise en charge par la société de gestion.

En général, le démembrement concerne les parts de SCPI et non le compte SCPI lui-même. En effet, le démembrement de propriété est une pratique spécifique à la propriété immobilière et ne s'applique donc pas au compte qui détient des parts.

Par ailleurs, le compte SCPI est généralement un compte-titres ou un contrat d'assurance-vie, deux produits financiers qui ne sont pas éligibles au démembrement de propriété selon le Code civil.

Le démembrement des parts de SCPI débute par une étape de souscription ou d'achat de parts auprès d'une société de gestion. Une fois les parts acquises, la propriété de ces dernières est scindée entre usufruit et nue-propriété.

La clé de répartition entre l'usufruitier et le nu-propriétaire est déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier et de la durée du démembrement. 

Plus l'usufruitier est âgé et plus la durée du démembrement est longue, plus la valeur de l'usufruit est élevée.

Durant la période de démembrement, c'est l'usufruitier qui perçoit les dividendes issus des parts de SCPI. 

En effet, l'usufruit lui confère le droit à la jouissance des loyers, c'est-à-dire la perception des revenus générés par les parts.

Cela signifie que le nu-propriétaire, bien qu'étant détenteur d'une partie des parts, ne perçoit pas de revenus locatifs durant toute la période du démembrement. Ce n'est qu'à l'issue de cette période, lorsque le démembrement prend fin et que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété, qu'il commencera à percevoir des dividendes.

Pour faire démembrer des parts de SCPI, vous devrez vous adresser à la société de gestion qui gère la SCPI en question. C'est cette société qui effectuera le démembrement des parts.

L'investissement en SCPI en démembrement est particulièrement attrayant pour deux profils d'investisseurs :

• Les usufruitiers, souvent des personnes morales ou des investisseurs à la recherche d'une source de revenus supplémentaires sans augmentation significative de leur impôt sur le revenu.
• Les nu-propriétaires, généralement des investisseurs avec une vision à long terme, souhaitant se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, sans percevoir de revenus immédiats.

L'un des principaux avantages du démembrement temporaire de SCPI réside dans les bénéfices fiscaux qu'il offre. En effet, durant la période de démembrement, l'usufruitier est le seul à percevoir les revenus locatifs, et donc le seul à être imposé sur ces revenus. 

Le nu-propriétaire, quant à lui, n'est pas soumis à l'impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux sur ces loyers puisqu'il ne les perçoit pas. C'est un excellent moyen de préparer sa retraite en investissant à long terme tout en minimisant son taux marginal d'imposition.

En outre, l'achat de la nue-propriété de parts de SCPI est souvent réalisé avec une décote sur le prix, ce qui rend l'investissement encore plus attractif.

Le démembrement viager de SCPI est une solution idéale pour les personnes qui souhaitent optimiser la transmission de leur patrimoine. Par exemple, en cas de décès des parents, les enfants (ou petits-enfants) qui étaient nu-propriétaires deviennent automatiquement pleins propriétaires des parts de SCPI, sans avoir à payer de droits de succession.

De plus, si le démembrement a été effectué dans un cadre familial, les parents usufruitiers peuvent ainsi continuer à percevoir les revenus locatifs pendant leur vie, tout en s'assurant que leur patrimoine sera transmis à leurs héritiers de manière optimale.

1. Choix de la SCPI : La première étape consiste à choisir la SCPI qui convient le mieux à votre situation et à vos objectifs. Il est important de prendre en compte plusieurs facteurs, tels que le rendement, la qualité du portefeuille immobilier, la réputation de la société de gestion, etc.
2. Définition du type de démembrement : Vous devez ensuite définir si vous souhaitez un démembrement temporaire ou viager. Le choix dépendra principalement de vos objectifs d'investissement et de votre situation personnelle.
3. Souscription des parts : Après avoir choisi la SCPI et le type de démembrement, vous devez souscrire les parts auprès de la société de gestion. Le contrat de souscription doit préciser la clé de répartition entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, ainsi que la durée du démembrement.
4. Paiement et confirmation : Une fois le contrat signé, vous devez effectuer le paiement correspondant au prix des parts. Après la réception du paiement, la société de gestion vous enverra une confirmation de souscription.
5. Gestion des parts : Pendant la durée du démembrement, la société de gestion s'occupe de la gestion des biens immobiliers de la SCPI. L'usufruitier reçoit les revenus locatifs et le nu-propriétaire attend la fin de la période de démembrement pour devenir le plein propriétaire des parts.