SCPI

Défiscalisation et SCPI : comment ça marche ?

Par Marine Lebrun le 2023-08-18
4 min

La SCPI comme produit de défiscalisation : ce qu'il faut retenir

SCPI d'habitation : comment défiscaliser ?

Les SCPI d'habitation offrent une alternative intéressante pour ceux qui souhaitent bénéficier de la défiscalisation tout en investissant dans l'immobilier résidentiel. Dans le cadre d'une SCPI d’habitation, les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en fonction du montant de leur investissement, ainsi que des dispositifs de défiscalisation spécifiques tels que la loi Pinel, la loi Malraux ou le régime Denormandie.

Défiscalisation ou rendement : quelles sont les meilleures SCPI ?

Les SCPI de défiscalisation sont intéressantes, mais elles présentent des performances plus basses que celles des SCPI de rendement, c'est la raison pour laquelle, on leur préfère souvent ces dernières. 

Pourquoi investir dans une scpi avec un déficit foncier ?

La stratégie d'une SCPI de déficit foncier repose sur un mécanisme fiscal avantageux permettant aux investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en exploitant les déficits fonciers générés par les biens immobiliers détenus par la SCPI.

La SCPI sélectionne des biens immobiliers anciens nécessitant des travaux de rénovation. Ces biens sont généralement situés dans des zones éligibles à la défiscalisation, telles que les quartiers historiques ou les centres-villes. La SCPI va ensuite entreprendre les travaux de rénovation nécessaires pour améliorer et valoriser les biens immobiliers. Ces travaux peuvent inclure la remise en état des façades, la rénovation des parties communes et des logements, ainsi que l'amélioration des performances énergétiques.

Une fois les travaux réalisés, la SCPI peut constater des déficits fonciers, résultant des charges liées à la rénovation. Ces déficits fonciers peuvent être déduits des revenus fonciers positifs d'autres biens immobiliers détenus par la SCPI ou des revenus fonciers des associés, permettant ainsi une réduction d'impôt significative.

Les associés de la SCPI vont bénéficier d'une réduction d'impôt correspondant à leur quote-part des déficits fonciers déduits. Cette réduction d'impôt peut être imputée sur leur revenu global, contribuant ainsi à une diminution de leur impôt sur le revenu. 

 

Les critères à prendre en compte avant d'investir dans une SCPI de défiscalisation

  1. Choix du dispositif de défiscalisation : Tout d'abord, identifiez le dispositif de défiscalisation qui correspond le mieux à votre situation et à vos attentes. Qu'il s'agisse de la loi Pinel, de la loi Malraux ou d'autres dispositifs similaires, assurez-vous de sélectionner une SCPI éligible à ce dispositif spécifique.
  2. Performance passée et régularité des revenus : Analysez attentivement les performances passées de la SCPI, en examinant ses rendements annuels et sa capacité à générer des revenus réguliers. Une SCPI réputée avec une performance solide peut offrir un équilibre entre défiscalisation et rendement attractif.
  3. Qualité et diversification du portefeuille immobilier : Évaluez la qualité des biens immobiliers détenus par la SCPI. Optez pour une SCPI diversifiée, détenant des biens situés dans des zones attractives et dans différents secteurs. Cette diversification permet de limiter les risques et d'optimiser le potentiel de rendement.
  4. Réputation de la société de gestion : La réputation et l'expérience de la société de gestion de la SCPI jouent un rôle crucial. Recherchez des gestionnaires expérimentés et reconnus, capables de prendre des décisions judicieuses en matière d'acquisition, de gestion et de cession des biens immobiliers.
  5. Liquidité des parts : Informez-vous sur la liquidité des parts de la SCPI. Une liquidité suffisante facilite la revente éventuelle de vos parts, en cas de besoin de liquidités ou de modification de votre stratégie d'investissement.
Type de SCPI fiscalePourcentage de réduction d'impôtsMontants minimumDurée d'engagement
SCPI PinelJusqu'à 21%Min. 5 000 €6, 9 ou 12 ans
SCPI MalrauxJusqu'à 30%Min. 5 000 €Variable
SCPI DenormandieJusqu'à 18%Min. 5 000 €6, 9 ou 12 ans
SCPI Monuments HistoriquesJusqu'à 22%Min. 5 000 €15 ans
SCPI déficit foncierVariableVariableVariable


 

Comment défiscaliser avec une SCPI ?

Les SCPI fiscales sont des véhicules d'investissement immobilier qui offrent des opportunités de défiscalisation attrayantes. Concrètement, une SCPI fiscale permet à un investisseur d'acquérir des parts d'un portefeuille immobilier géré par une société de gestion expérimentée. Ces parts représentent une fraction de la propriété des biens immobiliers détenus par la SCPI.


 

Avantages de la SCPI fiscale pour la défiscalisation

En tant qu'investisseur, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt sur le montant investi, en fonction du dispositif de défiscalisation spécifique auquel la SCPI est rattachée. Par exemple, la SCPI Pinel vous permet d'investir dans l'immobilier locatif neuf et de bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle à la durée d'engagement de location. De même, la SCPI Malraux offre des avantages fiscaux pour l'investissement dans des immeubles anciens situés dans des secteurs historiques.

 

SCPI Pinel : Investir dans l'immobilier locatif neuf avec défiscalisation

Ce dispositif de défiscalisation, mis en place grâce à la loi Pinel, vise à encourager la construction de logements neufs dans les zones tendues où la demande locative est forte.

L'investissement dans une SCPI Pinel fonctionne de la manière suivante : en acquérant des parts de la SCPI, vous participez indirectement à l'acquisition de biens immobiliers répondant aux critères de la loi Pinel. Ces biens sont ensuite mis en location, et les revenus locatifs générés sont répartis entre les différents investisseurs en fonction de leur participation.

 

En investissant dans une SCPI Pinel, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt proportionnelle à la durée d'engagement de location. 

Durée d'engagement Réduction d'impôtLimite de montant investi
6 ans12%36 000€
9 ans18%54 000€
12 ans17,5%63 000€

 

Le dispositif Pinel est voué à disparaître. Il devait déjà prendre fin en 2017, mais il a été prolongé jusqu'en décembre 2024. Notez que les taux de réduction ont baissé en 2023 et baisseront encore en 2024. 

SCPI Malraux : Investir dans l'immobilier de caractère pour défiscaliser

Si vous êtes passionné par l'immobilier de caractère et souhaitez bénéficier d'avantages fiscaux, la SCPI Malraux peut être une option intéressante à considérer. Ce type de SCPI offre la possibilité d'investir dans des immeubles anciens situés dans des secteurs historiques, tout en bénéficiant d'une défiscalisation avantageuse grâce à la loi Malraux.

 

Le dispositif Malraux vise à encourager la restauration et la préservation du patrimoine architectural français en offrant des avantages fiscaux aux investisseurs. En investissant dans une SCPI Malraux, vous participez indirectement au financement de la rénovation d'immeubles de caractère, contribuant ainsi à la préservation du patrimoine historique.

 

L'avantage majeur de la SCPI Malraux réside dans la réduction d'impôt significative qu'elle permet d'obtenir. Le montant de la réduction dépend de la localisation de l'immeuble et du niveau de travaux de rénovation engagés. En règle générale, la réduction d'impôt peut atteindre jusqu'à 30% des dépenses de restauration, répartie sur une période de plusieurs années.

 

Investir dans une SCPI Malraux présente également d'autres avantages. Tout d'abord, vous pouvez bénéficier de la gestion professionnelle des travaux de restauration, confiée à la société de gestion de la SCPI. De plus, l'investissement au sein d'une SCPI vous permet de diversifier votre portefeuille, en accédant à des biens immobiliers de caractère auxquels vous n'auriez peut-être pas eu accès en tant qu'investisseur individuel.

 

Cependant, il convient de noter que l'investissement dans une SCPI Malraux est soumis à certaines contraintes. En raison de la nature des immeubles visés par le dispositif, les travaux de rénovation peuvent être complexes et nécessiter un certain délai avant de pouvoir générer des revenus locatifs. De plus, la liquidité des parts de SCPI peut être limitée, ce qui signifie que la revente des parts peut prendre du temps.


 

SCPI Denormandie

La SCPI Denormandie offre une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant bénéficier des avantages fiscaux liés à la rénovation d'immeubles anciens situés dans des zones éligibles. Ce dispositif est une sous-catégorie du dispositif Pinel.

Le principe de la SCPI Denormandie repose sur l'acquisition de biens immobiliers anciens dans des zones déterminées, et leur rénovation en respectant certains critères. Pour être éligibles, les biens doivent être localisés dans des villes ayant mis en place le programme national Action Cœur de Ville.

En investissant dans cette SCPI, vous contribuez indirectement à la revitalisation de quartiers historiques, tout en bénéficiant des réductions d'impôts prévues par le dispositif.

La réduction d'impôt accordée aux investisseurs peut atteindre jusqu'à 21% du montant de l'investissement, répartie sur plusieurs années. Le pourcentage de réduction varie en fonction de la durée de détention des parts de la SCPI.


 

SCPI avec un déficit foncier

Le déficit foncier se produit lorsque les charges liées à un bien immobilier destiné à la location excèdent les montants perçus grâce aux loyers. Ce déficit foncier peut être imputé sur les autres revenus fonciers et ainsi réduire l'impôt à payer. Les SCPI de déficit foncier sont donc des SCPI qui visent l'achat de biens immobiliers qui vont nécessiter des rénovations et des travaux conséquents avant d'être mis en location.

 

Le déficit foncier sera imputé sur les revenus fonciers des loyers à hauteur de 10 700€. Le déficit excédentaire sera reporté sur les années suivantes.

Taille titre est obligatoire

Ces SCPI spécialisées permettent aux investisseurs de participer au financement de la rénovation et de la préservation de bâtiments historiques, tout en profitant d'une réduction d'impôts substantielle. 

 

Grâce à ce dispositif, les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôts allant jusqu'à 22% du montant investi, répartie sur plusieurs années. Cette réduction d'impôts est accordée grâce à la loi Malraux, qui vise à encourager la préservation du patrimoine architectural français. De plus, les investisseurs ont la satisfaction de contribuer à la sauvegarde et à la mise en valeur de bâtiments historiques, participant ainsi à la préservation du patrimoine culturel.

 

Mais attention aux inconvénients car ces SCPI peuvent présenter un niveau de risque plus élevé que d'autres formes d'investissement immobilier. La rénovation et la gestion de bâtiments historiques peuvent être complexes et coûteuses, et les rendements ne sont pas garantis. De plus, les investissements dans les SCPI Monuments Historiques sont soumis à des contraintes temporelles, avec des durées d'engagement pouvant aller jusqu'à 15 ans. La durée d’investissement est habituellement de 17 ans. Ceci comprend la période d’engagement et le temps de revente des immeubles et de liquidation de la société.


 

Défiscalisation des intérêts d'emprunt avec les SCPI

Ce mécanisme permet de déduire les intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition de parts de SCPI de leur revenu imposable. Ainsi, les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôts significative, notamment dans le cadre de dispositifs tels que le régime Pinel ou le régime Malraux.

Pour pouvoir prétendre à la défiscalisation des intérêts d'emprunt, certaines conditions doivent être remplies :

  • l'emprunt doit être contracté spécifiquement pour l'acquisition de parts de SCPI éligibles à la défiscalisation ;
  • les revenus issus des SCPI doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

La défiscalisation des intérêts d'emprunt peut permettre de réduire considérablement le montant de l'impôt à payer, augmentant ainsi le rendement net de l'investissement. 


 

SCPI d'habitation : comment défiscaliser ?

Les SCPI d'habitation offrent une alternative intéressante pour ceux qui souhaitent bénéficier de la défiscalisation tout en investissant dans l'immobilier résidentiel. Dans le cadre d'une SCPI d’habitation, les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en fonction du montant de leur investissement, ainsi que des dispositifs de défiscalisation spécifiques tels que la loi Pinel, la loi Malraux ou le régime Denormandie.

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