SCPI

Investir dans les SCPI en nue-propriété - Mode d'emploi

Par Marine Lebrun le 2023-08-25
4 min

SCPI en nue-propriété : définition et fonctionnement

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Particulièrement populaires en France, les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), sont des structures d'investissement qui permettent à des investisseurs de devenir copropriétaires de biens immobiliers locatifs

 

Ce type d'investissement, également appelé Pierre-Papier, offre la possibilité de générer des revenus de loyers sans avoir à gérer directement les biens immobiliers. 

 

Ces structures sont gérées par des sociétés de gestion qui acquièrent, gèrent et vendent les propriétés pour le compte des épargnants. 

Qu'est-ce que la nue-propriété et l'usufruit ?

La propriété d'un bien peut être divisée en deux composantes distinctes :

 

  • la nue-propriété
  • l'usufruit.

 

La nue-propriété correspond au droit de disposer du bien, c'est-à-dire de le vendre ou de le donner, mais sans pouvoir l'utiliser ou en percevoir les revenus. 

 

Ainsi, un nu-propriétaire de parts de SCPI peut vendre ses parts ou les transmettre à ses héritiers, mais ne touche pas les loyers générés par les biens immobiliers de la SCPI.

 

L'usufruit, quant à lui, confère le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, sans en avoir la pleine propriété. Dans le cas des SCPI, l'usufruitier reçoit donc les loyers des biens immobiliers, mais ne peut pas vendre les parts de SCPI.

 

En résumé, l'usufruitier a le droit de jouir du bien pendant ses années de détention, c'est-à-dire de l'habiter ou d'en percevoir les loyers, pendant une durée définie ou jusqu'à son décès. 

 

À l'opposé, le nu-propriétaire est le propriétaire "légal" du bien, mais n'a pas le droit d'en jouir tant que dure l'usufruit. Il récupère la pleine propriété du bien à la fin des années de détention de l'usufruit ou au décès de l'usufruitier.

Pourquoi investir en nue-propriété de SCPI ?

Avantages de l'achat en nue-propriété de SCPI

L'investissement en nue-propriété de SCPI présente plusieurs avantages substantiels. 

 

Tout d'abord, il permet d'accéder à l'immobilier à un coût réduit grâce à la décote sur le prix de la part. Cette décote est généralement proportionnelle à la durée du démembrement, offrant ainsi une opportunité d'investissement à moindre coût.

 

Cet investissement est aussi avantageux d'un point de vue fiscalité. En effet, la nue-propriété de parts de SCPI n'est pas soumise à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), ce qui peut être un atout considérable pour les investisseurs disposant d'un important patrimoine immobilier. 

 

De plus, les revenus de la SCPI, c'est-à-dire les loyers, sont non imposables pour le nu-propriétaire durant la période de démembrement.

 

L'investissement en nue-propriété de SCPI est un bon moyen d'anticiper sa succession et de transmettre son capital à ses héritiers. 

 

En effet, à l'issue de la période de démembrement, les héritiers du nu-propriétaire récupèrent la pleine propriété des parts sans droits de succession sur la valeur en pleine propriété des parts.

Quelles sont les conditions de la nue-propriété ?

L'acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI implique un démembrement temporaire de la propriété. 

 

La durée du démembrement de la SCPI est fixée à l'avance, pouvant varier de quelques années à plusieurs décennies. Pendant cette période, l'usufruitier perçoit les loyers, tandis que le nu-propriétaire attend la fin de la période de démembrement pour récupérer la pleine propriété des parts de SCPI.

 

La nue-propriété est souvent acquise avec une décote sur le prix des parts de SCPI, qui reflète la durée du démembrement et l'absence de revenus pendant cette période. 

 

Les conditions exactes, comme le montant de la décote et la durée du démembrement, sont déterminées au moment de l'achat et varient en fonction des caractéristiques de chaque SCPI et des objectifs de l'investisseur.

Quels sont les risques avec une SCPI en nue-propriété ?

Comme tout investissement, l'acquisition de SCPI en nue-propriété comporte des risques. 

 

Le principal risque réside dans la durée du démembrement : il faut attendre la fin de la période de démembrement pour récupérer la pleine propriété et commencer à percevoir les revenus. 

 

Si l'investisseur a besoin de liquidités avant la fin de cette période, il pourrait être difficile de revendre les parts de SCPI en nue-propriété.

 

De plus, le rendement des parts de SCPI en nue-propriété dépend de la capacité de la société de gestion à louer les biens et à percevoir les loyers. Si la SCPI rencontre des difficultés, le rendement pourrait être inférieur aux prévisions.

Pourquoi investir en nue-propriété plutôt qu'en pleine propriété ?

La principale raison d'investir en nue-propriété plutôt qu'un investissement classique en pleine propriété, ce sont les avantages fiscaux.

 

La nue-propriété permet d'éviter l'IFI et de différer l'imposition sur les revenus locatifs. De plus, l'investissement en nue-propriété permet d'accéder à des biens immobiliers à un coût inférieur grâce à la décote sur le prix de la part.

 

Cependant, cet investissement est davantage adapté à ceux qui ont une vision à long terme et ne comptent pas sur les revenus locatifs pour compléter leurs revenus à court terme. Il s'agit d'un outil particulièrement efficace pour prévoir sa succession et transmettre un patrimoine à ses héritiers de manière avantageuse sur le plan fiscal.

Comment acheter de la nue-propriété en SCPI ?

Achat en nue-propriété de parts de SCPI : les étapes à suivre

L'achat de parts de SCPI en nue-propriété se fait généralement en quelques étapes clés.

 

  1. Choisir une SCPI et définir votre stratégie d'investissement : Commencez par choisir une SCPI adaptée à vos objectifs d'investissement. Certaines SCPI peuvent offrir des opportunités d'investissement particulièrement intéressantes en nue-propriété. Pensez à définir également une durée de démembrement qui correspond à votre horizon d'investissement.
  2. Contacter la société de gestion : Après avoir choisi votre SCPI, contactez la société de gestion qui la gère pour discuter des conditions d'achat en nue-propriété. Les conditions, comme la décote sur le prix des parts et la durée du démembrement, peuvent être négociées avec la société de gestion.
  3. Souscrire à des parts de SCPI : Une fois les conditions définies, vous pouvez souscrire à des parts de SCPI. Les frais de souscription, qui sont généralement inclus dans le prix de la part, varient en fonction de la SCPI et de la société de gestion.

Conditions d'acquisition de la nue-propriété en SCPI

La principale condition d'acquisition de la nue-propriété en SCPI est la durée du démembrement. Cette durée, qui est généralement définie à l'avance, peut varier de quelques années à plusieurs décennies.

Plus la durée du démembrement est longue, plus la décote sur le prix de la part est importante.


 

Il est également important de noter que le nu-propriétaire ne perçoit pas les loyers pendant la durée du démembrement. Ces revenus sont perçus par l'usufruitier, qui peut être une autre personne ou une institution, selon les modalités définies lors de l'achat des parts.

Peut-on acheter des parts de SCPI en nue-propriété ou en usufruit ?

Il est tout à fait possible d'acheter des parts de SCPI en nue-propriété ou bien en usufruit, selon vos objectifs d'investissement. L'achat en nue-propriété vous permet de bénéficier d'une décote sur le prix de la part et d'avantages fiscaux, mais vous ne percevez pas les loyers pendant la durée du démembrement.

 

L'achat en usufruit vous permet, quant à lui, de percevoir les loyers immédiatement, mais vous ne pouvez pas vendre les parts ou les transmettre à vos héritiers. 

 

De plus, l'usufruitier est susceptible d'être soumis à l'IFI sur la valeur des parts et doit payer l'impôt sur le revenu sur les loyers perçus.
 

Comment faire son choix entre SCPI en usufruit ou en nue propriété ?

Facteurs à prendre en compte pour choisir entre pleine propriété ou démembrement

Plusieurs facteurs doivent être pris en compte pour choisir entre l'usufruit et la nue-propriété dans le cadre d'un investissement en SCPI :

 

  1. Vos objectifs principaux d'investissement : Si vous recherchez des revenus locatifs immédiats pour compléter vos revenus ou préparer votre retraite, l'usufruit peut être une option intéressante. Par contre, si votre objectif est de prévoir votre succession ou de bénéficier d'avantages fiscaux, l'achat en nue-propriété peut être plus adapté.
  2. Votre horizon d'investissement : La nue-propriété est généralement une opération à long terme, puisqu'il faut attendre la fin de la période de démembrement pour récupérer la pleine propriété et commencer à percevoir les revenus. Si vous avez un horizon d'investissement à court ou moyen terme, l'usufruit peut être plus adapté.
  3. Votre situation fiscale : L'usufruit et la nue-propriété ont des implications différentes en termes de fiscalité. L'usufruitier doit payer des impôts sur les revenus locatifs, tandis que le nu-propriétaire est exempt d'IFI sur la valeur des parts en nue-propriété.

SCPI en démembrement ou pleine propriété : vos questions

Peut-on acheter des parts de SCPI en nue-propriété à crédit ?

Oui, il est possible d'acheter des parts de SCPI en nue-propriété à crédit. Cette option peut être intéressante car elle vous permet de profiter des avantages fiscaux de l'investissement en nue-propriété tout en finançant votre acquisition par un emprunt. Cependant, cela va dépendre de plusieurs facteurs, comme la capacité d'emprunt et la politique de la banque prêteuse. 

 

Les SCPI en nue-propriété ont-elles une décote plus importante ?

La décote sur les parts de SCPI en nue-propriété varie en fonction de la durée du démembrement, du marché immobilier et d'autres éléments. En général, plus la durée du démembrement est longue, plus la décote est importante. Cela signifie que le nu-propriétaire peut acquérir les parts à un prix inférieur à leur valeur réelle, ce qui peut être avantageux sur le long terme. 
 

Le déficit foncier est-il applicable à la SCPI en nue-propriété ?

Non, le déficit foncier n'est pas applicable aux SCPI en nue-propriété. Pour rappel, le déficit foncier est un mécanisme qui permet de déduire des charges de vos revenus fonciers afin d'alléger votre impôt sur le revenu et vos prélèvements sociaux.

Pendant la période de démembrement, c'est l'usufruitier qui perçoit les revenus locatifs et qui peut donc déduire les charges liées à la gestion et l'entretien du bien immobilier. Le nu-propriétaire, qui ne perçoit pas de revenus locatifs pendant cette période, ne peut donc pas bénéficier du dispositif de déficit foncier. Cependant, il peut bénéficier d'autres avantages fiscaux, comme l'exonération de l'IFI sur la valeur des parts en nue-propriété.


 

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