SCPI de rendement : guide et produits

Une SCPI de rendement, également connue sous le nom de Société Civile de Placement Immobilier de rendement, est une forme d'investissement collectif dans l'immobilier. Elle permet aux investisseurs de placer leur argent dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers, géré par une société de gestion.

La SCPI de rendement a pour objectif principal de générer des revenus réguliers pour les investisseurs. Ces revenus proviennent des loyers perçus sur les biens immobiliers détenus par la SCPI. La société de gestion se charge de l'acquisition, de la gestion et de la location des biens, ainsi que de la distribution des revenus aux porteurs de parts.

Les SCPI de rendement investissent généralement dans différents types d'actifs immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts logistiques ou des logements. Elles visent à constituer un portefeuille diversifié afin de réduire les risques liés à la vacance locative ou aux fluctuations d'un secteur spécifique.

Les investisseurs peuvent acheter des parts de SCPI de rendement, ce qui leur confère un droit de propriété sur une fraction du portefeuille immobilier. La valeur des parts peut fluctuer en fonction de l'évolution des biens immobiliers détenus, et les revenus distribués sont généralement soumis à la fiscalité applicable aux revenus fonciers.

Il est important de noter que les SCPI de rendement sont des investissements à long terme et que la liquidité des parts peut être limitée.

La principale différence entre une SCPI de rendement et une SCPI de capitalisation réside dans la manière dont elles distribuent les revenus aux investisseurs.

• SCPI de rendement : Une SCPI de rendement vise à générer des revenus réguliers pour les épargnants. Les loyers perçus sur les biens immobiliers détenus sont distribués sous forme de revenus aux porteurs de parts. Ainsi, les associés reçoivent des paiements périodiques correspondant à leur part des revenus de location.
  
   
• SCPI de capitalisation : Une SCPI de capitalisation, quant à elle, réinvestit les revenus générés dans l'acquisition de nouveaux biens immobiliers ou dans l'amélioration des propriétés existantes. Au lieu de distribuer les revenus sous forme de paiements réguliers, la SCPI de capitalisation les capitalise, c'est-à-dire qu'elle les réinvestit dans le portefeuille immobilier. Les investisseurs voient ainsi la valeur de leurs parts augmenter au fil du temps.
   

En résumé, une SCPI de rendement privilégie la distribution de revenus réguliers aux investisseurs, tandis qu'une SCPI de capitalisation réinvestit les revenus pour accroître la valeur des parts. Le choix entre les deux dépendra des objectifs et des préférences de l'investisseur, que ce soit la recherche de revenus immédiats ou la valorisation à long terme de son investissement.

Dans le cadre d'une SCPI de rendement, différents types de produits peuvent être proposés aux investisseurs. Voici quelques exemples courants :

• SCPI de bureaux : Il s'agit d'une SCPI qui investit principalement dans des actifs de bureaux. Ces biens sont loués à des entreprises ou des professionnels, générant ainsi des revenus locatifs stables.
  
   
• SCPI de commerces : Ces SCPI se concentrent sur l'acquisition et la gestion de biens immobiliers commerciaux, tels que des magasins, des centres commerciaux ou des locaux commerciaux loués à des enseignes.
  
   
• SCPI de diversification : Certaines SCPI de rendement adoptent une approche diversifiée en investissant dans différents types d'actifs immobiliers, tels que des bureaux, des commerces, des entrepôts, voire des logements. Cette diversification vise à réduire les risques liés à la vacance locative ou aux fluctuations d'un secteur spécifique.
  
   
• SCPI spécialisées : Il existe également des SCPI de rendement spécialisées, qui se concentrent sur des secteurs immobiliers spécifiques. Par exemple, il peut s'agir de SCPI dédiées à l'investissement dans des établissements de santé, des résidences étudiantes, des hôtels, des entrepôts logistiques, etc.
  
   
• SCPI à l'étranger : Certaines SCPI de rendement proposent également des investissements immobiliers à l'étranger, permettant aux investisseurs de diversifier leur portefeuille à l'international.
  
   
• SCPI Ehpad : Elles sont spécialisées dans les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. Elles investissent dans des résidences médicalisées destinées à accueillir des personnes âgées en perte d'autonomie. Les revenus générés proviennent des loyers perçus des exploitants des Ehpad. Ces SCPI offrent ainsi une opportunité d'investissement dans le secteur de la santé et de l'immobilier, en bénéficiant d'un marché en croissance lié au vieillissement de la population. Les investisseurs peuvent ainsi participer à la fois à l'immobilier et au financement de la prise en charge des personnes âgées dépendantes.

• Les SCPI de défiscalisation, telles que les SCPI Pinel et Censi-Bouvard, permettent aux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux tout en investissant dans l'immobilier locatif.

• SCPI Pinel : Ces SCPI investissent dans des biens immobiliers neufs ou en état futur d'achèvement, situés dans des zones éligibles au dispositif Pinel. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu proportionnelle à la durée de leur engagement locatif, à condition de respecter certaines conditions, notamment en termes de durée de location et de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
  
   
• SCPI Censi-Bouvard : Ces SCPI sont spécifiquement dédiées aux investissements dans des résidences de services meublées, telles que les résidences pour étudiants, les résidences seniors ou les résidences de tourisme. Les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu, calculée sur une partie du montant de leur investissement, et ce, sur une période déterminée.
  
   

Pour calculer la rentabilité d'une SCPI de rendement, on peut utiliser différents indicateurs financiers. Voici les principaux :

• Taux de distribution : Il s'agit du ratio entre les revenus distribués aux investisseurs (les loyers perçus) et le montant total investi dans la SCPI. Par exemple, si une SCPI distribue 5 000 € de revenus annuels pour une mise de fonds de 100 000 €, le taux de distribution serait de 5 % (5 000 € / 100 000 €).
  
   
• Taux de rendement interne (TRI) : Le TRI est un indicateur plus complet qui tient compte à la fois des revenus distribués par la SCPI et de la valeur des parts au fil du temps. Il prend en compte les variations de la valeur des parts et les distributions de revenus sur la période de détention. Le calcul du TRI est plus complexe et nécessite des données historiques sur les revenus et les valeurs de parts.
  
   
• Degré d'occupation : Le degré d'occupation est un indicateur clé qui mesure le taux de remplissage des biens immobiliers détenus par la SCPI. Il indique le pourcentage des biens qui sont loués et génèrent des revenus par rapport à l'ensemble du portefeuille immobilier. Un taux d'occupation élevé est généralement considéré comme favorable à la rentabilité.
   

Selon l'ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), qui représente les intérêts des professionnels des fonds immobiliers non cotés (SCPI, OPCI, OPPCI et Autres FIA), on dénombrait 42 sociétés de gestion et 215 SCPI au 31 décembre 2023, le tout pour une capitalisation de 89,61 Milliards d’€, une collecte brute de 11,63 Milliards d’€ et avec un taux de distribution (TD) de 4,53 %.

En 2022, le rendement moyen du marché des SCPI était de 4,53 %, mais certaines SCPI du classement proposé par la Centrale des SCPI pour 2023 affichent des taux de distribution proches de 7 %. Cette performance est d'autant plus importante compte tenu de l'inflation de 5,2 % en France l'an dernier. Le classement SCPI 2023 a introduit une nouvelle mesure de performance globale, prenant en compte à la fois le taux de distribution et la revalorisation du prix des parts. Ainsi, les SCPI sélectionnées dans ce classement affichent des performances allant de 5,50 % à 11,86 %.

Meilleures scpi de rendement en 2023 - Source : La centrale des SCPI

Les équipes de France SCPI proposent une stratégie d'investissement différente et un classement des meilleures SCPI de rendement 2023 alternatif aux épargnants :

Meilleures scpi de rendement en 2023 - Source : France SCPI