Investir en SCPI : guide pour comprendre et bien investir

L'investissement immobilier joue un rôle essentiel dans la constitution d'un patrimoine et dans la réalisation d'objectifs financiers à long terme. Voici quelques raisons qui soulignent son importance :

• Stabilité et potentiel de croissance : L'immobilier est considéré comme un investissement relativement stable, capable de générer des revenus réguliers sous forme de loyers. De plus, au fil du temps, la valeur des biens immobiliers a tendance à augmenter, offrant un potentiel de croissance à long terme.
• Protection contre l'inflation : L'immobilier est souvent considéré comme une protection contre l'inflation. En période d'inflation, les loyers et la valeur des biens immobiliers ont tendance à augmenter, ce qui peut permettre aux investisseurs immobiliers de maintenir leur pouvoir d'achat.
• Diversification du portefeuille : L'investissement immobilier permet une bonne diversification de son portefeuille d'investissement. En ajoutant des biens immobiliers à un portefeuille qui comprend déjà des actions, des obligations et d'autres actifs, on peut réduire le risque global et augmenter les chances de rendements stables.
• Flux de trésorerie passifs : L'un des avantages de l'investissement immobilier est la possibilité de générer des flux de trésorerie passifs. Les revenus locatifs provenant des biens immobiliers peuvent contribuer à la création d'un revenu régulier, ce qui peut être particulièrement avantageux pour les investisseurs cherchant à se constituer un revenu passif à long terme et à préparer leur retraite.
• Avantages fiscaux : L'investissement immobilier offre des avantages fiscaux attractifs. Cela peut inclure des déductions fiscales pour les dépenses liées à l'immobilier, des réductions d'impôts pour les investissements spécifiques dans l'immobilier locatif, et d'autres incitations fiscales visant à encourager l'investissement immobilier.

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une forme de placement collectif dans l'immobilier. Il s'agit d'une société qui collecte des fonds auprès d'investisseurs pour acquérir et gérer un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers tels que des bureaux, des commerces, des logements, des entrepôts, etc. Les investisseurs détiennent des parts dans la SCPI, qui représentent leur participation dans le patrimoine immobilier détenu par la société.

Les SCPI offrent plusieurs avantages, tels que la diversification du patrimoine immobilier, la mutualisation des risques, la possibilité d'accéder à des investissements immobiliers de grande envergure, la gestion professionnelle des actifs et la liquidité relative par rapport à un investissement direct dans l'immobilier.

Il convient cependant de noter que les investissements en SCPI comportent des risques, notamment liés à la valeur des biens immobiliers, à la vacance locative, aux fluctuations des taux d'intérêt, etc. Il est donc important de bien comprendre les caractéristiques, les objectifs et les risques d'une SCPI spécifique avant d'investir, et de consulter un conseiller financier pour obtenir des conseils adaptés à sa situation personnelle.

Un faible ticket d'entrée

En général, le montant minimum d'investissement se situe entre 1 000 et 10 000 euros ce qui permet d'investir dans l'immobilier grâce à la SCPI avec un faible ticket d'entrée. Cependant, certaines SCPI peuvent exiger des montants plus élevés, parfois de l'ordre de 50 000 euros ou plus.

Avant d’investir dans une SCPI, votre conseiller doit vous remettre le Document d'informations clés (DIC) en cours de validité, les statuts de la société et, lorsqu’ils existent, le dernier rapport annuel et les bulletins d’information trimestriels. Exigez-les. Ils sont disponibles sur le site internet de la société de gestion. Les DIC figurent également sur le site de l’AMF. Source : Autorité des marchés financiers

Les SCPI de rendement et les SCPI fiscales sont deux types de Sociétés Civiles de Placement Immobilier qui se distinguent par leur objectif d'investissement et leurs avantages fiscaux potentiels :

• SCPI de rendement : Les SCPI de rendement, également appelées SCPI classiques, sont axées sur la recherche de revenus locatifs stables et réguliers. Elles investissent principalement dans des biens immobiliers générant des loyers, tels que des bureaux, des commerces ou des entrepôts. Les investisseurs dans les SCPI de rendement bénéficient généralement de revenus réguliers sous forme de dividendes provenant des loyers perçus par la SCPI. Les avantages fiscaux potentiels associés à ces SCPI se traduisent souvent par une imposition des revenus fonciers et des plus-values immobilières.
   
• SCPI fiscales : Les SCPI fiscales, également connues sous le nom de SCPI de défiscalisation, sont conçues pour offrir des avantages fiscaux spécifiques aux investisseurs. Elles sont généralement liées à des dispositifs de défiscalisation gouvernementaux tels que la loi Pinel ou la loi Malraux. Ces SCPI investissent dans des biens immobiliers répondant aux critères spécifiques du dispositif fiscal choisi. Les avantages fiscaux peuvent prendre la forme de réductions d'impôt sur le revenu, de déductions fiscales ou d'exonérations fiscales, selon le dispositif choisi.
   

• Les SCPI de bureaux sont des véhicules d'investissement qui se spécialisent dans l'acquisition et la gestion d'immeubles de bureaux. Elles permettent aux investisseurs de participer à la détention d'un portefeuille d'actifs immobiliers à usage professionnel, tels que des espaces de bureaux et des locaux commerciaux.
• Les SCPI de commerces se concentrent sur l'investissement dans des locaux commerciaux tels que des centres commerciaux, des galeries marchandes ou des boutiques. Ces SCPI offrent aux investisseurs la possibilité de bénéficier des revenus locatifs générés par les activités commerciales des locataires.
• Les SCPI de logements sont axées sur l'acquisition et la gestion d'immeubles résidentiels, tels que des appartements ou des résidences étudiantes. Ces SCPI offrent aux investisseurs la possibilité de participer au marché locatif résidentiel et de percevoir des revenus locatifs provenant des loyers perçus auprès des locataires.

Investir dans une SCPI à crédit est possible. Cela permet de générer un effet de levier. 

L'idée est d'emprunter des fonds pour acquérir des parts de SCPI, ce qui permet d'augmenter le montant total investi et potentiellement les rendements.

L'effet de levier peut être avantageux, car il permet d'augmenter le potentiel de rendement de l'investissement. En effet, si les rendements de la SCPI dépassent les intérêts d'emprunt, l'investisseur peut bénéficier d'un rendement net supérieur à ce qu'il aurait obtenu en investissant uniquement avec ses fonds propres.

Cependant, il est important de noter que l'effet de levier amplifie également les risques. Si les rendements de la SCPI sont inférieurs au coût du crédit, cela peut entraîner des pertes plus importantes que si l'investissement avait été réalisé uniquement avec des fonds propres.

Certains supports permettent d'investir dans les sociétés civiles de placement immobilier et d'acheter des parts. Il s'agit de :

• L'assurance vie : Certaines compagnies d'assurance proposent des contrats d'assurance vie multisupports (en unités de compte ou UC) qui incluent des SCPI parmi les options d'investissement. Vous pouvez investir une partie de votre capital dans des parts de SCPI au sein de votre contrat d'assurance vie. Cela offre la possibilité de bénéficier des avantages fiscaux liés à l'assurance vie, tels que l'exonération d'impôt sur les revenus et les plus-values, selon la législation en vigueur.
   
• Le Plan d'épargne retraite (PER) : Les plans d'épargne retraite, tels que le PER individuel (PERIN) ou le PER collectif (PERCO), peuvent également inclure des SCPI parmi les options d'investissement. Vous pouvez investir dans des parts de SCPI au sein de votre plan d'épargne retraite, bénéficiant ainsi des avantages fiscaux spécifiques liés à ce type de produit, tels que la déductibilité des versements et la fiscalité avantageuse à la sortie lors de la retraite.
   
• Le compte-titres : Certains intermédiaires financiers proposent également des comptes-titres permettant d'investir dans des parts de SCPI. Il s'agit d'un compte d'investissement classique où vous pouvez détenir des parts de SCPI parmi d'autres titres financiers, tels que des actions ou des obligations. Cependant, il convient de noter que les avantages fiscaux spécifiques liés à l'assurance vie ou aux plans d'épargne retraite ne s'appliquent pas aux investissements en compte-titres.
   

Pour évaluer le potentiel de rentabilité d'un placement en SCPI, voici quelques éléments à prendre en compte :

• Rendement : Le rendement est un indicateur clé de la rentabilité d'une SCPI. Il correspond au ratio entre les revenus locatifs distribués aux investisseurs et la valeur des parts. Il est généralement exprimé en pourcentage. Vous pouvez consulter les rapports annuels ou les informations fournies par la société de gestion pour obtenir des données sur les rendements passés de la SCPI.
   
• Plus-value : La plus-value potentielle résulte de la valorisation des actifs immobiliers détenus par la SCPI. Si les biens immobiliers augmentent en valeur au fil du temps, cela peut générer une plus-value lors de la revente des parts de la SCPI. L'évaluation du potentiel de plus-value peut nécessiter une analyse approfondie du marché immobilier concerné.
   
• Dividendes : Les dividendes représentent les revenus distribués périodiquement aux investisseurs. Ils sont généralement issus des revenus locatifs perçus par la SCPI. Vous pouvez consulter les historiques de dividendes passés de la SCPI pour avoir une idée de la régularité et du niveau de distribution.
   

L'administration fiscale considère les dividendes des SCPI comme des revenus fonciers, soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Il existe deux régimes fiscaux possibles : le régime réel, plus avantageux si les charges sont élevées, et le micro-foncier, qui offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus bruts pour les épargnants dont les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 euros, provenant en partie d'un bien immobilier détenu en direct.

Les sociétés de gestion fournissent un imprimé fiscal unique (IFU) et les banques envoient un relevé des intérêts d'emprunt pour faciliter la déclaration des revenus fonciers.