Primopierre en baisse : analyse, impacts et opportunités

La SCPI Primopierre, gérée par Praemia REIM France, a connu plusieurs corrections successives depuis la fin 2023. Chaque ajustement vise à aligner le prix de part sur la valeur réelle des actifs, conformément aux recommandations de l’Autorité des marchés financiers.

• 15 septembre 2023 : – 13,5 %
• Février 2024 : – 6,7 %
• 9 octobre 2024 : de 168 € à 126 € (– 25 %)
• 21 janvier 2025 : de 126 € à 115 € (– 8,73 %)

• Plusieurs facteurs convergent pour expliquer ce repli spectaculaire du prix de la part :
• Pression sur le marché des bureaux.
• Évolution des modes de travail post-Covid.
• Baisse des valeurs d’expertise.
• Renforcement des normes ESG et travaux de modernisation.
• Niveau d’endettement et stratégie de cessions.

Crise du marché des bureaux

La suroffre de bureaux en Île-de-France et en régions pèse fortement sur les loyers et les taux d’occupation. L’impact combiné de l’inflation et de la hausse des taux d’intérêt a mécaniquement fait chuter les valeurs vénales.

En 2024, la valeur du patrimoine de Primopierre a reculé de plus de 12 % au S1. Le niveau d’endettement, qui atteint plus de 38 %, amplifie la sensibilité de la valeur de reconstitution aux mouvements du marché.

Transformation des modes de travail

Le télétravail et les nouveaux usages ont durablement modifié la demande d’espaces de bureaux :

• Baisse de l’occupation : vacance physique supérieure à 25 % fin juin 2024.
• Nécessité de repenser les surfaces (espaces collaboratifs, services intégrés).
• Réhabilitation et travaux d’adaptation, générant des vacances temporaires et des coûts supplémentaires.

Les porteurs de parts doivent prendre en compte plusieurs impacts directs :

• Perte de valeur latente sur le portefeuille.
• Variation du rendement en fonction de la date d’entrée.
• Allongement possible de l’horizon de liquidité en cas de demandes de retrait.
• Pression sur la distribution des dividendes, liée aux vacances et aux travaux en cours.

À titre d’exemple, la distribution prévue pour 2024 est de 7,20 € par part, soit un taux de distribution théorique de 5,71 % pour un nouveau souscripteur (contre 4,12 % en 2023 pour les anciens).

Tableau comparatif du rendement

*Sous réserve d’évolution du marché et du taux d’occupation.

À noter : la rentabilité affichée ne prend pas en compte la fiscalité et les frais d’entrée, qui varient selon le contrat.

Chez Nexity, nous vous accompagnons pour simuler l’impact fiscal et orienter votre allocation entre SCPI de bureaux, commerces ou santé, selon votre profil et votre horizon.

La baisse des parts touche globalement les SCPI investies majoritairement en bureaux. Citons quelques exemples de corrections similaires :

• Laffitte Pierre (– 15 % en 2024).
• Novapierre Allemagne (– 10 % sur un semestre).
• Epsilon 360° (révision de – 5 % au troisième trimestre).

Cependant, la chute cumulée de près de – 40 % pour Primopierre reste l’une des plus marquantes. En parallèle, les SCPI diversifiées (logistique, résidentiel, santé) affichent une meilleure tenue.

• SCPI santé : croissance de la collecte et valeurs stables.
• SCPI logistique : forte demande liée au e-commerce.
• SCPI diversifiée géographiquement : résilience face aux cycles locaux.

Face à ce contexte complexe, plusieurs scénarios se dessinent pour les investisseurs :

Avantages d’un point d’entrée bas

• Prix attractif : opportunité d’augmenter le rendement théorique.
• Horizon long terme : possibilité d’acheter des parts à décote et de profiter d’une éventuelle remontée du marché.
• Renforcement de la diversification : coupler avec d’autres classes d’actifs dans votre portefeuille.

Risques à anticiper

• Poursuite de la vacance : nécessité de patience avant une occupation optimale.
• Charges de travaux : impact sur la trésorerie de la SCPI et sur les distributions.
• Liquidité tendue : délais plus longs en cas de revente de parts.

“Un investissement en SCPI nécessite de considérer l’impact des cycles immobiliers et d’accepter une certaine illiquidité en contrepartie d’un rendement potentiellement supérieur.”
– Conseiller en gestion de patrimoine

Attention : ne misez pas tout sur un seul type de SCPI ; diversifiez géographiquement et par secteur pour limiter les aléas.

Chez Nexity, nous recommandons de respecter ces grandes lignes :

• Définir votre horizon (> 8–10 ans) et votre tolérance au risque.
• Équilibrer SCPI bureaux, commerces, santé et logistique (ratio indicatif : 25 % bureaux, 25 % santé, 25 % logistique, 25 % commerces ou résidentiel).
• Utiliser nos outils de simulation fiscale et de rendement pour affiner votre choix.
• Planifier des arbitrages réguliers selon l’évolution du marché et des expertises semestrielles.

Plusieurs indicateurs doivent être scrutés dans les prochains mois :

• Évolution du taux d’occupation financier des bureaux franciliens.
• Résultats des expertises au 30 juin et 31 décembre.
• Politique monétaire et trajectoire des taux d’intérêt.
• Disponibilité et coût des financements pour les travaux ESG.

En parallèle, suivez les publications de la société de gestion et les bulletins trimestriels pour mesurer l’efficacité du plan d’action locatif et des cessions d’actifs non stratégiques.

Vous pouvez également profiter de nos simulateurs en ligne pour comparer différents scénarios de rendement et de trésorerie.

En définitive, la baisse de valeur de Primopierre reflète les ajustements nécessaires face aux défis du marché des bureaux. Si le point d’entrée est attractif pour un horizon long terme, la prudence reste de mise : diversifiez, planifiez vos arbitrages et suivez de près les indicateurs clés. L’accompagnement par un conseiller spécialisé — comme ceux de Nexity — vous aidera à optimiser votre stratégie et à sécuriser votre investissement.

FAQ

Pourquoi le prix de part de Primopierre a-t-il chuté de près de 40 % ?

Cette dépréciation résulte de la baisse des valeurs d’expertise, de la vacance locative élevée, de la hausse des taux d’intérêt et de l’adaptation des actifs aux normes ESG.

Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?

Risque de perte en capital, illiquidité accrue en cas de forte demande de retrait, travaux prolongés et distribution de dividendes sous pression.

Comment optimiser mon rendement en SCPI aujourd’hui ?

Diversifiez entre secteurs (santé, logistique, commerces, bureaux), investissez sur un horizon long terme et utilisez des outils de simulation fiscale et de rendement.

Quel est l’impact de la vacance sur les revenus ?

Une vacance physique de 25 % pèse sur le flux de loyers et peut réduire le taux de distribution si elle se prolonge.

Faut-il attendre une stabilisation avant d’acheter ?

Un solde entre point d’entrée attractif et perspective de rebond doit guider votre décision : un horizon long terme vous permet d’absorber la volatilité du marché.