Les meilleures SCPI de 2025 : Guide et Conseils d'Investissement

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) vous permet d’investir dans un patrimoine immobilier diversifié sans les contraintes de la gestion au quotidien. Concrètement, vous acquérez des parts, votre apport est mutualisé avec celui d’autres épargnants, et c’est la société de gestion qui s’occupe :

d’acquérir et entretenir les actifs (bureaux, commerces, logistique, santé, etc.) ;

• de rechercher et garantir des locataires fiables ;
• de collecter les loyers et les redistribuer sous forme de dividendes.

Les dividendes sont versés généralement chaque trimestre, après un délai de jouissance (souvent 3 à 4 mois).

À noter : le Taux de Distribution (TD) 2024 moyen s’établit à 4,72 %, mais certaines SCPI de nouvelle génération dépassent les 8 % voire atteignent 10 % à 12 % en taux annualisé.

En 2024, le marché a offert des niveaux de rendement inédits depuis plus de dix ans. Les jeunes SCPI, agiles dans leurs acquisitions, dominent le classement SCPI. Voici un aperçu synthétique des 10 meilleures SCPI selon leur TD 2024 (officiel ou annualisé) :

Attention : plusieurs SCPI utilisent un taux annualisé, calculé sur quelques mois de distribution. Il est crucial de vérifier si le TD est officiel (12 mois) ou extrapolé.

Zoom sur le Top 5

1. Comète (11,18 %)

SCPI très récente (2023), forte diversification Europe & international, capitalisation > 100 M€. Rendement exceptionnel mais calculé sur prix part sponsor pour les premiers investisseurs.

2. Transitions Europe (8,25 %)

Double présence dans le TOP 5 2024 et 2025 ; collecte record (> 500 M€), stratégie 100 % Europe, fiscalité adoucie.

3. Corum Origin (6,05 %)

Historique solide (depuis 2012), 12 années consécutives > 6 %, patrimoine très diversifié, TRI 10 ans : 6,75 %.

4. Remake Live (7,50 %)

Profil opportuniste, rotation entre secteurs, forte collecte, cible UK et Écosse, trois années > 7,5 %.

5. Iroko Zen (7,32 %)

Jeune SCPI agile, quatrième année > 7 %, accessible en nue-propriété, gestion dynamique.

Pour établir un classement SCPI pertinent, il ne suffit pas de regarder le rendement :

• Rendement et revalorisation
• TD annuel et potentiel de hausse du prix de part 
• Historique sur 3 à 5 ans 
• Solidité financière 
• Capitalisation et taille du portefeuille 
• Taux d’occupation financier (TOF) > 90 % recommandé 
• Diversification 
• Secteur (bureaux, commerce, logistique, santé…) 
• Zone géographique (France, Europe, international) 
• Frais de souscription et gestion 
• Impact sur le rendement net 
• Certaines SCPI affichent des frais d’entrée réduits (< 3 %) 
• Dynamique de collecte 
• Capacité à lever des fonds pour saisir des opportunités 
• ESG et labels ISR 
• Qualité énergétique, durabilité des actifs 

La diversification est le maître-mot d’un portefeuille SCPI équilibré :

• Réduire la volatilité sectorielle : Commerce vs bureaux vs logistique vs santé
• Profiter des zones à meilleur rendement : Allemagne, Pays-Bas, Irlande… 
• Mutualiser les risques locatifs

1. Définir vos priorités

• Revenus complémentaires immédiats ? Orientez-vous vers les SCPI à haut TD (Comète, Remake Live).
• Valorisation long terme ? Misez sur Corum Origin et les SCPI matures.
• Exposition européenne et fiscalité adoucie ? Transitions Europe ou Épargne Pierre Europe.

2. Mesurer votre horizon d’investissement

• Court terme (3–5 ans) : privilégiez la liquidité (SCPI cotées ou à fortes reventes sur le marché secondaire).
• Long terme (8–12 ans) : la performance et la revalorisation priment.
  
   

3. Vérifier la fiscalité

• SCPI européennes : loyers souvent exonérés des prélèvements sociaux (17,2 %).
• SCPI françaises : prélèvements sociaux sur revenus fonciers.
   

Chez Nexity, nous accompagnons votre projet SCPI de A à Z :

• Conseil personnalisé : analyse de votre profil et définition de la stratégie
• Simulateurs en ligne : estimation de vos revenus futurs 
• Souscription simplifiée : démarches 100 % dématérialisées 
• Gestion locative optionnelle : suivi des loyers et optimisation du parc

Le classement des SCPI 2025 révèle que les jeunes véhicules bien gérés peuvent offrir des rendements historiquement élevés. Toutefois, un bon choix repose sur une analyse multiple : rendement, diversification, frais, historique et fiscalité. En combinant ces critères, vous pourrez bâtir un portefeuille SCPI performant et résilient.

FAQ

Qu’est-ce qu’un Taux de Distribution annuel ?

C’est le rapport entre le dividende brut versé sur l’année et la valeur de la part au 1ᵉʳ janvier.

Comment distinguer un TD officiel d’un TD annualisé ?

Le TD officiel couvre 12 mois complets. Le TD annualisé extrapole quelques mois ; vérifiez toujours le nombre de mois distribués.

Quel budget pour démarrer en SCPI ?

Certaines SCPI accessibles dès 200 € (Log In), d’autres exigent un minimum de 1 000 € à 5 000 €. Nexity propose des solutions adaptées à tous les budgets.

Peut-on investir en SCPI via l’assurance-vie ?

Oui, beaucoup de SCPI sont éligibles en unités de compte d’assurance-vie, offrant un cadre fiscal avantageux.

Comment optimiser la diversification ?

Combinez SCPI de différents secteurs et zones géographiques, en ajustant les poids selon vos objectifs de rendement et de risque.