La valeur de reconstitution représente le coût théorique nécessaire pour reconstituer, à l’identique, le patrimoine immobilier d’une SCPI. Inscrite dans la directive AIFM et encadrée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), elle mélange deux composantes majeures : la valeur de réalisation et les frais liés à la reconstitution du parc.

Par définition, cette valeur objective est établie par des experts immobiliers puis validée par un commissaire aux comptes. Depuis 2025, la plupart des SCPI doivent la publier deux fois par an, renforçant la transparence vis-à-vis des associés et facilitant le pilotage de leur investissement.

Valeur de réalisation vs frais de reconstitution

Avant d’entrer dans le détail de la formule, distinguons :

Valeur de réalisation : somme de la valeur vénale de l’ensemble des actifs immobiliers et de la valeur nette des actifs financiers (trésorerie, fonds de réserve).

Frais de reconstitution : droits de mutation, frais de notaire, frais d’intermédiation et autres coûts d’acquisition.

« Valeur de reconstitution = Valeur de réalisation + Frais de reconstitution .»

Commissaire aux comptes, rapport annuel SCPI

À noter : la valeur de réalisation est déterminée globalement au minimum une fois par an, alors que la valeur de reconstitution peut être recalculée semestriellement, offrant une vision plus réactive des marchés.

Pour établir ce chiffre, les sociétés de gestion suivent un protocole rigoureux :

Expertise immobilière

Un expert externe évalue la valeur vénale de chaque actif.

Cette estimation tient compte de la localisation, de l’état du bâti et des loyers potentiels.

Centralisation des frais

Droits de mutation (entre 5 % et 7 % du prix d’acquisition en France).

Honoraires de conseil, commissions et frais divers.

Validation et audit

Le commissaire aux comptes vérifie la méthode.

Publication en assemblée générale ou sur le site Internet de la SCPI.

Exemple de calcul par part

Ce tableau type illustre le calcul ramené à une part. Pour un investissement de 1 000 parts, la valeur globale s’élèverait à 165 000 €.

À noter : si la SCPI possède des actifs financiers (liquidités, parts d’autres fonds), leur valeur nette est incluse dans la valeur de réalisation.

Décote ou surcote : comment interpréter ?

Comparer le prix de souscription à la valeur de reconstitution permet de jauger si vous achetez :

Décoté : prix de part inférieur à la valeur de reconstitution (opportunité d’achat).

Surcôté : prix de part supérieur (moins attractif pour un nouveau souscripteur).

Formule de décote/surcote (%) :
((Prix de souscription – Valeur de reconstitution) / Valeur de reconstitution) × 100

Illustration sur quelques SCPI

Une décote proche de 10 % peut annoncer une revalorisation réglementée du prix de part.

Une surcote excessive (- 10 % / + 10 % réglementaire) oblige la SCPI à ajuster ses tarifs.

Encadrement réglementaire

L’AMF impose que le prix soit compris dans une fourchette ± 10 % autour de la valeur de reconstitution. Tout écart supérieur doit être justifié et validé, garantissant ainsi une protection pour l’investisseur.

Attention : un écart trop proche de la limite (– 10 % ou + 10 %) signale un probable ajustement du prix de part dans les mois suivants.

Chez Nexity, nous mettons à votre disposition :

Un simulateur en ligne pour comparer prix et valeur de reconstitution.

Des rapports semestriels et annuels actualisés.

Des conseils personnalisés via nos experts en gestion de patrimoine.

Conseils pratiques pour l’investisseur

Comparez toujours le prix de souscription à la valeur de reconstitution avant d’acheter.

Suivez l’évolution semestrielle pour anticiper les revalorisations.

Ne vous focalisez pas uniquement sur cet indicateur ; analysez aussi le niveau de dette, le taux d’occupation financier (TOF) et la qualité du portefeuille.

Envisagez une répartition diversifiée entre SCPI de rendement, fiscales et thématiques pour équilibrer risque et performance.

« L’indicateur de valeur de reconstitution est une photographie du patrimoine à un instant T : il guide mais ne doit pas remplacer une analyse globale », recommande un expert Nexity.

En 2025, plusieurs évolutions impactent la réévaluation des portefeuilles :

Marché immobilier en tension : fluctuation des taux d’intérêt et raréfaction de l’offre entraînent des ajustements de valeurs vénales.

Renforcement réglementaire : obligation semestrielle de publication favorisant la transparence.

Digitalisation des expertises : recours accru à l’intelligence artificielle pour estimer les valeurs vénales.

Classement type des plus forts écarts 2024/2025

Ces variations témoignent des stratégies d’acquisition, de rénovation et de diversification géographique déployées par les sociétés de gestion.

Au-delà de la valeur de reconstitution, estimez la performance d’une SCPI via :

Le taux de distribution (TD) : rendement annuel versé aux associés.

Le taux d’occupation financier (TOF) : rapport entre loyers encaissés et loyers potentiels.

Le taux d’occupation physique (TOP) : proportion de surfaces louées.

Le loan to value (LTV) : ratio dette/valeur du patrimoine.

Le taux de rendement interne (TRI) : performance sur l’ensemble du cycle de placement.

« L’analyse de la valeur de reconstitution doit s’accompagner d’un examen du TOF et du LTV : ces indicateurs révèlent la solidité et la liquidité d’une SCPI », souligne notre équipe patrimoniale.

Armé de la compréhension de la valeur de reconstitution, vous disposez d’un outil décisif pour juger de la justesse du prix d’une part et anticiper ses évolutions. En combinant cet indicateur à d’autres métriques clés, vous optimiserez votre allocation et sécuriserez votre projet d’investissement en SCPI.

Chez Nexity, nous vous accompagnons à chaque étape : simulateur en ligne, rapports personnalisés et expertise de nos conseillers pour bâtir un patrimoine immobilier performant.

FAQ

1. Quelle est la différence entre valeur de réalisation et valeur de reconstitution ?

La valeur de réalisation ne comprend que la valeur vénale des actifs (biens immobiliers et actifs financiers). La valeur de reconstitution y ajoute l’ensemble des frais et droits nécessaires pour recomposer le portefeuille (droits de mutation, frais de notaire, commissions).

2. À quelle fréquence la valeur de reconstitution est-elle publiée ?

Depuis 2025, la plupart des SCPI doivent publier la valeur de reconstitution deux fois par an. Auparavant, la communication annuelle dans le rapport annuel suffisait.

3. Comment repérer une bonne opportunité d’investissement ?

Recherchez une décote proche de – 10 % entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution, alliée à un TOF élevé et une dette maîtrisée (LTV raisonnable).

4. Une SCPI en surcote est-elle à éviter ?

Pas nécessairement. Une surcote modérée reflète souvent une stratégie active d’acquisition et de rénovation. Il convient d’examiner les perspectives de rendement et la qualité du management.

5. Comment Nexity peut-il m’aider dans mon projet ?

Nexity propose un simulateur en ligne, des bilans semestriels détaillés et l’expertise de conseillers en gestion de patrimoine pour vous guider dans le choix et le suivi de vos SCPI.