Le démembrement de propriété consiste à scinder la pleine-propriété d’un actif en deux droits distincts :

L’usufruit : le droit de jouir du bien et de percevoir les revenus (dividendes issus des loyers).

La nue-propriété : la détention des parts sans disposer des revenus durant la période définie.

En SCPI, ce montage juridique permet à deux investisseurs ou entités de partager les droits attachés aux mêmes parts. L’usufruitier capte l’intégralité des loyers, tandis que le nu-propriétaire bénéficie d’une décote sur le prix d’achat, proportionnelle à la durée du démembrement.

Au terme de la période (de 3 à 20 ans en général), la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire. Il devient alors propriétaire de l’usufruit et de la nue-propriété, sans formalités supplémentaires ni coût fiscal additionnel.

« Le démembrement temporaire permet de combiner optimisation fiscale et investissement à prix réduit, en adaptant la durée à vos horizons patrimoniaux. »
— Conseiller patrimonial

Démembrement temporaire

Le démembrement temporaire s’applique sur une période contractuelle, souvent comprise entre 3 et 20 ans. Ses caractéristiques :

Décote à l’achat de 20 % à 40 % selon la durée choisie.

Blocage des parts durant toute la période : aucune revente possible en nue-propriété.

À l’échéance, remembrement automatique : le nu-propriétaire récupère l’usufruit.

À noter : plus la durée est longue, plus la réduction sur le prix d’achat est élevée.

Démembrement viager

Le démembrement viager perdure jusqu’au décès de l’usufruitier. Il est privilégié dans les stratégies de transmission familiale :

Décote calculée selon l’espérance de vie de l’usufruitier.

Souplesse pour protéger un conjoint tout en transférant la nue-propriété à ses enfants.

Remembrement automatique à la disparition de l’usufruitier, sans frais.

À noter : la planification viagère demande une expertise actuarielle pour valoriser précisément la décote.

Les parts démembrées combinent plusieurs avantages :

Prix d’acquisition réduit : décote attractive en nue-propriété.

Optimisation fiscale :

0 € d’impôt sur le revenu pendant la période pour le nu-propriétaire.

Pas d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) sur ces parts.

Aucune déclaration fiscale à effectuer.

Préparation de la retraite : remembrement calé sur le départ à la retraite pour percevoir des revenus complémentaires.

Transmission facilitée : les enfants deviennent nus-propriétaires sans donation classique.

Pour l’usufruitier, c’est l’accès à des revenus immédiats sur un capital partiel, en optimisant parfois sa fiscalité (entreprises soumises à l’IS, déficits fonciers).

Investir en parts démembrées exige de connaître les contraintes :

« Le principal frein reste la liquidité réduite : avant le terme, la revente de parts en nue-propriété est quasi impossible. » — Expert SCPI

Manque de liquidité : blocage complet de l’investissement pendant la durée du démembrement.

Risque de marché : la valeur des parts peut baisser, impactant la revalorisation finale.

Complexité fiscale : imposition différente selon le statut de nu-propriétaire ou d’usufruitier.

Qualité de gestion : dépend de la performance de la société de gestion et de son patrimoine.

Attention : avant de vous engager, vérifiez que la durée de démembrement correspond à votre horizon de placement et que vous supportez une éventuelle baisse de valeur.

Étapes clés pour acheter des parts démembrées

Analyse de votre situation patrimoniale et définition de vos objectifs (retraite, transmission, réduction d’IFI).

Sélection de la SCPI en fonction de son historique de rendement, de la qualité de son parc immobilier et de sa politique de décote.

Choix du type de démembrement (temporaire ou viager) et de sa durée.

Signature du contrat de démembrement précisant les modalités (date, décote, répartition des charges, obligations de l’usufruitier).

Versement du prix d’acquisition (net de décote).

Exemples de décote selon les durées (temporaire)

Frais à prévoir

Frais de souscription : entre 8 % et 12 % du montant investi.

Frais de gestion : 9 à 12 % des loyers perçus par l’usufruitier.

Frais de dossier : variables selon la société de gestion ou le prestataire.

Callout : Bien que la décote compense largement les frais initiaux, évaluez leur impact sur votre rendement net.

Ces exemples illustrent la flexibilité du montage : ajustez la durée et la formule selon l’usage que vous souhaitez faire des parts.

Nexity, leader de l’immobilier en France, vous accompagne de A à Z :

Conseil personnalisé : bilan patrimonial, simulation de décote, choix de la SCPI la plus adaptée.

Outils digitaux : simulateurs de rendement, suivi de dossier en ligne et visites virtuelles de biens.

Réseau national : accès à un large panel de SCPI partenaires, indépendantes et performantes.

Accompagnement complet : de la souscription à la gestion courante, en passant par le remembrement final.

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Le démembrement de parts de SCPI demeure une solution sophistiquée pour optimiser votre patrimoine et votre fiscalité. Entre décote à l’achat, revenus immédiats ou valorisation à terme, ce mécanisme répond à divers besoins. Évaluez soigneusement la durée et le profil de la SCPI, anticipez les frais et sollicitez un conseil expert pour investir en toute confiance.

Qu’est-ce qu’une SCPI démembrée ?

C’est une SCPI dont les parts sont séparées entre usufruitier (revenus) et nu-propriétaire (décote).

Pourquoi opter pour un démembrement temporaire plutôt que viager ?

Le temporaire offre une date de reconstitution précise et facilite la planification patrimoniale. Le viager s’adapte aux transmissions familiales.

Quels sont les impacts fiscaux d’un démembrement ?

Le nu-propriétaire n’est pas imposé pendant la période ; l’usufruitier est taxé sur les revenus locatifs perçus.

Comment se passe la transmission en cas de démembrement ?

En temporaire, l’usufruit revient automatiquement au nu-propriétaire à l’échéance. En viager, la pleine propriété se reconstitue au décès de l’usufruitier.

Quels frais prévoir pour investir en SCPI démembrée ?

Frais de souscription (8–12 %), frais de gestion (9–12 %), frais de dossier variables.