SCPI de bureaux ou SCPI résidentielles : laquelle choisir ?

Le choix entre une SCPI de bureaux et une SCPI résidentielle est stratégique, car il influence directement la performance de l’investissement et les risques associés.

Les SCPI de bureaux, spécialisées dans les immeubles tertiaires, offrent souvent des rendements plus élevés mais peuvent être sensibles aux crises économiques ou aux mutations du marché du travail, comme le télétravail. 

À l’inverse, les SCPI résidentielles misent sur la stabilité du marché locatif résidentiel, où la demande reste structurellement forte, même en période de ralentissement économique.

Les SCPI de bureaux investissent principalement dans des actifs tertiaires comme des immeubles de bureaux, des espaces de coworking ou des locaux à usage professionnel. Ces actifs sont généralement situés dans des zones dynamiques, comme les centres d’affaires des grandes métropoles ou des hubs économiques régionaux.

Une des forces des SCPI de bureaux réside dans la stabilité des loyers. Les baux professionnels, souvent conclus pour une durée de 3, 6 ou 9 ans (baux commerciaux 3/6/9), offrent une visibilité à long terme sur les revenus locatifs. Cette régularité est renforcée par la qualité des locataires, qui incluent souvent des grandes entreprises ou des institutions.

Maximiser les performances en limitant les risques

Les SCPI de bureaux se distinguent par leur capacité à offrir des rendements élevés, souvent supérieurs à ceux des SCPI résidentielles. Ces rendements attractifs s’expliquent par la valorisation des actifs tertiaires et la stabilité des revenus locatifs garantis par des baux commerciaux.

De plus, les actifs des SCPI de bureaux bénéficient souvent d’une gestion optimisée grâce à des sociétés de gestion expérimentées, qui maximisent les performances tout en limitant les risques opérationnels.

Risques des SCPI de bureaux

Cependant, investir dans des SCPI de bureaux comporte des risques. Ces actifs sont sensibles aux cycles économiques : en période de crise ou de ralentissement, les entreprises peuvent réduire leur surface locative, ce qui augmente le risque de vacance. La montée du télétravail, accentuée par les changements sociétaux récents, représente également un défi pour certains immeubles tertiaires moins adaptés à ces nouvelles habitudes.

Dernier point : la dépendance à la conjoncture économique globale peut fragiliser la rentabilité des SCPI de bureaux, surtout en cas de crise prolongée ou de tensions sur le marché de l’emploi. Il est donc important d’évaluer ces risques avant de s’engager dans ce type d’investissement.

Les SCPI résidentielles se concentrent sur des actifs à usage d’habitation, comme des logements classiques, des résidences étudiantes, ou encore des résidences services (seniors, tourisme, etc.). Ces biens sont situés dans des zones où la demande locative est structurellement forte, comme l’Île-de-France ou les grandes métropoles européennes.

Résilience et stabilité

Le marché résidentiel bénéficie d’une résilience notable face aux crises économiques. La demande pour des biens résidentiels reste soutenue par plusieurs facteurs : 

croissance démographique, 

urbanisation, 

évolution des modes de vie. 

Cette dynamique permet de garantir des taux d’occupation élevés, mais aussi de valoriser les biens à long terme, offrant ainsi une opportunité de croissance du capital investi.

Tendances actuelles

On dénote aujourd’hui un intérêt croissant pour les logements éco-responsables ou adaptés aux nouveaux modes de vie (coliving, résidences avec services), ce qui renforce l’attractivité des SCPI résidentielles.

Taux d’occupation élevés et stabilité des revenus

Le principal atout des SCPI résidentielles réside dans la résilience de leur marché. Contrairement aux SCPI de bureaux, ces placements sont moins sensibles aux cycles économiques : les besoins en logement sont constants, même en période de ralentissement. Cette stabilité se traduit par des taux d’occupation élevés et une valorisation progressive du patrimoine immobilier.

De plus, les SCPI résidentielles offrent souvent une meilleure liquidité. Les actifs résidentiels étant très recherchés, la revente des parts ou la cession des biens sous-jacents s’avère généralement plus aisée que pour les actifs tertiaires.

Enfin, elles permettent une diversification patrimoniale grâce à un accès à des biens immobiliers résidentiels situés dans des zones attractives et à fort potentiel de croissance.

Des rendements plus faibles

En revanche, les SCPI résidentielles affichent souvent des rendements inférieurs à ceux des SCPI de bureaux. Les loyers résidentiels, bien que stables, sont généralement moins élevés que ceux des baux professionnels.

Par ailleurs, les frais associés à la gestion des actifs résidentiels peuvent être plus élevés, notamment en raison de l’entretien des biens ou de la réglementation stricte en matière de location. Ces coûts supplémentaires peuvent réduire la rentabilité nette de l’investissement.

Les SCPI résidentielles conviennent donc mieux aux investisseurs cherchant un placement sécurisé et une valorisation à long terme, mais elles sont moins adaptées pour ceux qui privilégient des revenus immédiats élevés.

Les SCPI de bureaux et résidentielles diffèrent sensiblement en termes de rendement et de rentabilité.

Taux de distribution

Les SCPI de bureaux affichent généralement des taux de distribution plus élevés, souvent compris entre 4,5 % et 6,5 %, grâce à des loyers plus conséquents provenant de baux professionnels. Ces rendements attractifs séduisent les investisseurs recherchant des compléments de revenus réguliers.

En comparaison, les SCPI résidentielles proposent des rendements plus modestes, généralement autour de 3 % à 4,5 %. Cela s’explique par la nature des loyers résidentiels, qui sont encadrés et souvent moins élevés que ceux des actifs tertiaires. 

Toutefois, cette différence est compensée par une meilleure valorisation du patrimoine sur le long terme.

Tendances du marché

Les SCPI de bureaux peuvent être impactées par les évolutions structurelles, comme l’essor du télétravail ou les fluctuations économiques, qui influencent la demande pour les espaces professionnels. 

À l’inverse, les SCPI résidentielles bénéficient d’un marché locatif soutenu par des facteurs structurels (urbanisation, pénurie de logements dans certaines zones).

Diversification sectorielle et géographique

Les SCPI de bureaux offrent une grande diversité sectorielle et géographique : elles investissent dans différents types d’actifs (bureaux, coworking, sièges sociaux) situés en France, mais aussi en Europe. Cela permet de diluer les risques en répartissant les investissements sur plusieurs marchés.

Les SCPI résidentielles, bien que souvent concentrées sur le marché locatif résidentiel, misent sur des zones géographiques attractives comme l’Île-de-France ou des grandes métropoles européennes. Leur diversification repose sur des segments comme les résidences étudiantes ou seniors, qui répondent à des besoins spécifiques et stables.

Résilience face aux crises économiques

En période de crise économique, les SCPI résidentielles se montrent plus résilientes grâce à une demande locative stable. Les SCPI de bureaux, bien que performantes en période de croissance, peuvent souffrir d’une baisse de la demande, entraînant des risques de vacance locative plus importants.

Liquidité des parts

Les parts des SCPI résidentielles bénéficient souvent d’une meilleure liquidité, grâce à la forte demande pour les actifs résidentiels sur le marché secondaire. Les investisseurs peuvent plus facilement revendre leurs parts, même en période de tension économique.

En revanche, les SCPI de bureaux peuvent présenter une liquidité plus restreinte en cas de crise, car les actifs professionnels sont plus sensibles aux cycles économiques.

Facilité de revente

Les SCPI résidentielles sont appréciées pour leur dynamique sur le marché secondaire, où les investisseurs individuels et institutionnels recherchent des actifs résidentiels de qualité. Les SCPI de bureaux, bien qu’attirantes par leurs rendements, peuvent nécessiter un délai de revente plus long, notamment en cas de ralentissement économique ou de faible demande pour certains types d’actifs.

Tableau récapitulatif

Profils orientés rendement et complément de revenu

Les SCPI de bureaux sont particulièrement adaptées aux investisseurs recherchant des revenus réguliers et élevés. Grâce à des taux de distribution souvent supérieurs à ceux des SCPI résidentielles, elles permettent de maximiser le rendement de l’investissement tout en offrant une visibilité sur les revenus grâce à des baux professionnels stables et long terme.

Exemples de scénarios adaptés

Préparer sa retraite : un investisseur de 60 ans, approchant de l’âge de la retraite, peut choisir une SCPI de bureaux pour générer des revenus complémentaires stables.

Optimiser son rendement dans un horizon à moyen terme : les SCPI de bureaux conviennent aussi aux investisseurs souhaitant un retour rapide sur investissement pour financer d’autres projets ou couvrir des dépenses régulières.

Profils axés sur la sécurité et la valorisation patrimoniale

Les SCPI résidentielles s’adressent aux épargnants recherchant une solution d’investissement stable, moins exposée aux aléas économiques, et capable de valoriser leur patrimoine sur le long terme. Elles offrent une approche sécurisée en s’appuyant sur la forte demande locative du secteur résidentiel, particulièrement dans les zones tendues comme l’Île-de-France ou les grandes métropoles.

Exemples de scénarios adaptés

Construire un patrimoine à long terme : un jeune actif de 30 ans cherchant à diversifier son épargne et à préparer l’avenir trouvera dans les SCPI résidentielles un outil efficace pour constituer un patrimoine solide.

Investir en toute sécurité avec un horizon long : les SCPI résidentielles conviennent aussi à des profils conservateurs, privilégiant la stabilité et la faible volatilité pour transmettre un capital à leurs proches ou préparer un projet immobilier futur.

Le choix entre une SCPI de bureaux et une SCPI résidentielle dépend surtout de vos objectifs financiers, de votre tolérance au risque et de votre horizon d’investissement.

En définitive, les SCPI de bureaux séduisent par leur rendement attractif et leur potentiel de revenus immédiats, tandis que les SCPI résidentielles offrent une approche sécurisée et patrimoniale. Le choix dépendra des priorités de l’investisseur : percevoir des revenus réguliers ou construire un patrimoine durable en limitant les risques.

Pour maximiser les avantages, il peut être judicieux de diversifier votre portefeuille en combinant ces deux types de SCPI. Une telle stratégie permet de profiter à la fois de la stabilité du marché résidentiel et du dynamisme des actifs tertiaires. Ainsi, vous pourrez construire une stratégie d’investissement en SCPI parfaitement adaptée à vos besoins.