Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), souvent surnommée pierre-papier, est une structure d’investissement collectif qui vous permet d’acquérir des parts dans un portefeuille d’immeubles locatifs, sans avoir à gérer directement les biens. En devenant associé, vous détenez une quote-part du patrimoine immobilier (bureaux, commerces, entrepôts, etc.) et percevez une part des loyers, sous forme de dividendes.

Chaque SCPI est gérée par une société agrée, chargée de sélectionner les actifs, de négocier les baux, de superviser l’entretien et, le cas échéant, de revendre les biens. Grâce à ce modèle, l’épargnant bénéficie d’une mutualisation des risques : vacance locative, impayés ou travaux lourds sont partagés entre tous les porteurs de parts.

À partir de quelques centaines d’euros seulement, vous accédez à l’immobilier professionnel, domaine généralement réservé aux investisseurs institutionnels. L’objectif ? Profiter d’un revenu potentiel régulier et diversifier votre épargne.

Collecte de l’épargne et gestion du parc immobilier

Les SCPI lèvent des fonds auprès des investisseurs (particuliers, entreprises) et investissent ces capitaux dans des bâtiments, en France ou à l’étranger. Les loyers perçus sont redistribués, après frais de gestion, sous forme de dividendes.

Frais de souscription (« frais d’entrée ») : environ 10 % du prix de la part.

Frais de gestion annuels : autour de 8 à 12 % des loyers encaissés.

Frais de sortie éventuels : commission à la cession des parts.

La vie de la SCPI est ainsi rythmée par :

La collecte de fonds et l’émission de nouvelles parts (capital variable).

L’acquisition et la gestion des biens (locataires, travaux, optimisation fiscale).

La redistribution des revenus aux associés (dividendes trimestriels ou mensuels).

La revente des biens pour réaliser des plus-values ou réinvestir.

“Bien que le capital ne soit pas garanti, la diversification géographique et sectorielle limite l’impact d’un retournement sur un marché local.”

Sociétés de gestion et agrément AMF

Chaque SCPI est pilotée par une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Elle porte la responsabilité juridique et opérationnelle du véhicule.

Rôle de la société de gestion : recherche des biens, négociation des baux, entretien, travaux, relations avec les associés.

Obligations réglementaires : publication d’un rapport annuel, note d’information, bulletin trimestriel.

Contrôle par l’AMF : agrément initial et suivi permanent, pour protéger l’épargnant.

La gouvernance inclut également un Conseil de surveillance, élu par les associés, qui vérifie la bonne exécution de la stratégie et veille à la transparence de la gestion.

Bien qu’elles partagent le même modèle, les SCPI répondent à des objectifs variés. Le tableau ci-dessous synthétise les principales caractéristiques :

SCPI de rendement

Elles investissent principalement dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, logistique, santé) pour générer un régulier flux de loyers.

Distribution élevée du bénéfice fiscal.

Baux commerciaux de longue durée (5–9 ans).

Risque lié à la vacance et à la conjoncture économique du secteur.

SCPI fiscales

Conçues pour soutenir des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, Denormandie, Déficit foncier), elles permettent de réduire l’impôt sur le revenu en contrepartie d’une durée d’engagement plus longue et d’un rendement courant généralement plus faible.

SCPI de plus-value

Elles achètent des actifs décotés ou en restructuration, avec l’objectif de réaliser une plus-value à la revente. La distribution des loyers est secondaire, voire absente : le gain se matérialise à la sortie.

Investir en pierre-papier présente de nombreux atouts :

Accessibilité : un ticket d’entrée à partir de quelques centaines d’euros.

Mutualisation des risques : vacance locative, travaux, impayés partagés entre tous.

Gestion déléguée : vous n’êtes pas bailleur, c’est la société de gestion qui se charge de tout.

Diversification géographique (France, Europe, hors-zone euro) et sectorielle (bureaux, commerces, logistique, santé).

Effet levier possible grâce à l’emprunt : vous pouvez accroître votre exposition avec un apport limité.

À noter :

Les rendements des SCPI de rendement tournent en moyenne autour de 4 % à 5 % nets de frais, hors fiscalité.

L’investissement en SCPI n’est pas sans inconvénients :

Risque de perte en capital : la valeur d’une part peut varier et n’est pas garantie.

Liquidité limitée : la revente des parts dépend du marché secondaire ou des nouveaux souscripteurs.

Risque locatif : vacance des locaux, impayés, crise sectorielle (hôtellerie, retail…).

Risque fiscal : imposition des revenus fonciers au TMI et aux prélèvements sociaux.

Conjoncture immobilière : retournement du marché (baisse des prix, hausse des taux).

Attention :

La SCPI est un placement à long terme. Nous recommandons de conserver vos parts minimum 8 à 10 ans pour lisser les fluctuations du marché.

Pour sélectionner une SCPI adaptée à votre profil, évaluez :

Le taux de distribution (DVM ou TDD) : indicateur de rendement annuel sur la valeur de part.

Le taux d’occupation financier (TOF) : pourcentage des loyers effectivement encaissés.

La capitalisation : taille du véhicule, gage de solidité et de liquidité.

La diversification géographique et sectorielle : mutualisation des risques.

La qualité de la société de gestion : expérience, performance historique, transparence des reporting.

Les frais : frais d’entrée, de gestion et de sortie.

Chez Nexity, nous vous proposons :

Un accompagnement personnalisé pour définir votre stratégie d’investissement en SCPI.

Des outils digitaux (simulateur, suivi en ligne) et des experts pour orienter votre choix.

Un accès à un large panel de SCPI soigneusement sélectionnées pour leur performance, leur diversification et la qualité de leur gestion.

Un service de gestion locative et patrimoniale, pour suivre et optimiser votre portefeuille.

Profitez de l’expertise d’un leader du marché pour investir sereinement dans la pierre-papier.

L’investissement en SCPI combine l’accessibilité de l’épargne financière et la stabilité de l’immobilier professionnel. Vous bénéficiez d’une gestion déléguée, d’un potentiel de rendement régulier et d’une diversification forte, tout en demeurant conscient des risques de liquidité, de conjoncture et de fiscalité. Choisir la bonne SCPI, c’est arbitrer entre objectif de rendement, horizon de placement et tolérance au risque.

Qu’est-ce qu’une SCPI et comment fonctionne-t-elle ?

Une SCPI est une structure collective qui acquiert et gère un parc immobilier locatif. Vous achetez des parts et percevez des revenus proportionnels aux loyers encaissés, sans avoir à gérer directement les biens.

Quels sont les avantages d’investir en SCPI ?

Accessibilité dès quelques centaines d’euros.

Diversification géographique et sectorielle.

Gestion déléguée par une société agréée.

Revenus potentiels réguliers sous forme de dividendes.

Quels sont les principaux risques ?

Les SCPI présentent un risque de perte en capital, une liquidité limitée, une exposition aux aléas locatifs et aux fluctuations du marché immobilier, ainsi qu’une fiscalité sur les revenus fonciers.

Comment choisir la SCPI la plus adaptée ?

Analysez le rendement (TDD), le taux d’occupation (TOF), la capitalisation, la diversification, les frais et la qualité de la société de gestion.

Quelle durée de placement recommander ?

La SCPI est un placement à long terme. Il est conseillé de conserver vos parts au moins 8 à 10 ans pour bénéficier pleinement de la mutualisation des risques et lisser les cycles du marché.

Avec Nexity, accédez à un accompagnement complet pour investir dans les SCPI : conseils, outils digitaux et suivi personnalisé pour bâtir un patrimoine solide.